Os edifícios podem ter seus custos operacionais significativamente reduzidos, especialmente no pós-obra, quando submetidos ao comissionamento de suas instalações prediais. A diminuição do consumo de água e energia é um dos principais resultados desse processo. Apenas em energia, a economia pode variar entre 6% e 25%, segundo estudo encomendado pelo Departamento de Energia dos Estados Unidos (DOE).
Realizado pelo Berkeley National Laboratory em parceria com a Building Commissioning Association (BCA), o trabalho demonstra que além da economia energética, o comissionamento das instalações entrega uma série de benefícios adicionais aos empreendimentos. Entre eles estão a melhoria do desempenho dos sistemas, o maior conforto térmico e a garantia da qualidade do ar interno, fatores críticos para a operação eficiente e segura das edificações. Tudo isso com um payback médio de 26 meses, o que reforça o caráter estratégico do comissionamento.
Além do impacto financeiro direto, a redução do consumo de energia também contribui para um menor balanço de emissões de CO₂, fortalecendo o alinhamento do empreendimento com práticas de sustentabilidade, ESG (Environmental, Social and Governance) e desempenho ambiental.
O que é o comissionamento?
Com origem na indústria naval, o comissionamento passou a ser aplicado na construção civil nos Estados Unidos, no final dos anos 1970.
Baseado em normas da ASHRAE (American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers), trata-se de um processo estruturado de controle da qualidade, conduzido por profissionais habilitados. Seu objetivo é assegurar que os sistemas prediais sejam concebidos, projetados, instalados, testados, operados e mantidos de acordo com:
- as premissas e necessidades do cliente;
- as normas técnicas e legislações vigentes;
- as melhores práticas do mercado da construção civil.
“O comissionamento não consiste em gerenciamento ou coordenação de projetos, tampouco na realização de testes normativos, ajustes e balanceamento dos sistemas, que devem ser executados por equipes terceiras especializadas. Estamos falando de um processo de gestão da qualidade que permite, desde a etapa de projeto até a operação, verificar o desempenho da edificação”, explica Daniel Gripp de Resende Chagas, consultor de Sistemas Prediais na Unidade Sustentabilidade do CTE.
Comissionamento em diferentes etapas do empreendimento
O comissionamento pode ser aplicado em diferentes momentos. O primeiro deles é na fase de projetos. Nesse caso, o objetivo é assegurar a qualidade das entregas técnicas e a compatibilização entre disciplinas.
Mas não é só isso. No momento das contratações, o comissionamento contribui para a seleção das instaladoras, avaliando se as propostas contemplam todos os itens necessários para garantir o desempenho e a qualidade do empreendimento.
O estudo encomendado pelo DOE aponta que, em média, 25% das falhas de obra são identificadas ainda em projeto quando há uma equipe de comissionamento envolvida.
Como exemplo, o consultor do CTE cita um projeto de climatização em que todos os equipamentos foram dimensionados para tensão 380/220V, enquanto o edifício operava em 220/127V. “Se não fosse detectado com antecedência, esse erro resultaria na compra incorreta de todos os equipamentos, com perdas financeiras significativas e impacto no cronograma”, explica Chagas, reforçando que o custo de corrigir falhas na fase de projeto é substancialmente menor do que resolvê-las após a execução.
O comissionamento gera resultados positivos, também, quando aplicado ao longo da execução da obra. Nesse caso, o processo verifica se o projeto e as normas técnicas estão sendo efetivamente atendidos.
Vale lembrar que as instalações prediais estão por trás de boa parte das patologias de obra. Muitos desses problemas estão relacionados ao fato de que as instalações prediais estão delegadas às instaladoras e projetistas, havendo pouco envolvimento de um braço técnico do proprietário. Para piorar, o mercado aceita que os testes para verificação de desempenho sejam contratados pela própria instaladora, gerando conflito de interesse.
Esse tipo de risco pode ser mitigado pelo comissionamento. “Respaldado por uma metodologia técnica independente, o comissionamento garante que os testes sejam conduzidos conforme as normas, além de assegurar a qualidade da documentação gerada”, complementa Chagas.
Comissionamento pós-obra
O comissionamento pós-obra envolve a realização de testes integrados, conforme metodologia previamente definida, além da análise crítica da documentação final, como data book e as built. Tudo isso para assegurar que a edificação seja entregue em condições adequadas para operação e manutenção.
O CTE tem trabalhado bastante com o comissionamento de edificações em fase de entrega. Entre as falhas mais recorrentes identificadas nesses trabalhos, destacam-se:
- Equipamentos desconectados da alimentação elétrica;
- Ausência de dutos para renovação de ar;
- Sistemas de aterramento não executados, apesar de previstos em projeto.
Esses problemas, quando não identificados antes da ocupação, comprometem diretamente a operação, elevam significativamente os custos de manutenção e reduzem a vida útil dos sistemas prediais e reforçam a importância no comissionamento pós-obra.
Principais tipos de comissionamento predial
Em função de todos os benefícios proporcionados, o comissionamento vem se tornando um requisito para edifícios que pleiteiam diferenciais de sustentabilidade, como a certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).
Edifícios de alta performance, como o EZ Towers, em São Paulo, têm o apoio de um comissionamento pós-obra contínuo realizado pelo CTE. O triple A contou com operação assistida por um ano, período em que os consultores puderam capacitar as equipes para operar de forma adequada. O resultado foi tão positivo que o prédio, certificado LEED Gold BD+C (Novas Construções), obteve um upgrade para o nível Platinum no LEED O+M (Operação e Manutenção).
Outro processo aplicável aos edifícios é o retrocomissionamento, que consiste em comissionar um empreendimento na fase de uso e operação que não teve comissionamento anterior. “O trabalho começa com o levantamento das condições iniciais de projeto e das modificações das instalações. Na sequência, são definidos parâmetros operacionais dos sistemas prediais e criados benchmarks energéticos”, explica o engenheiro Eduardo Yamada, gerente técnico de sistemas prediais no CTE.
CTE: liderança e confiabilidade em comissionamento
Com uma equipe multidisciplinar especializada em sistemas prediais e comissionamento, o CTE apoia seus clientes desde a definição de premissas técnicas e avaliação de projetos até o acompanhamento da execução e a entrega estruturada às equipes de operação e manutenção. Entre em contato para falarmos mais sobre como é possível reduzir custos operacionais, valorizar ativos e melhorar o conforto dos usuários das edificações com o comissionamento pós-obra.
