Há muitos motivos para gestores e proprietários de ativos imobiliários realizarem vistorias técnicas em edificações. Com uma abordagem focada na identificação de irregularidades, manifestações patológicas e/ou anomalias, essas inspeções visam avaliar o estado de conservação, a funcionalidade e a segurança dos imóveis e de suas instalações.
Quando conduzida de forma consistente, com metodologia rigorosa, essas avaliações permitem identificar não conformidades capazes de impactar o uso, a operação e o valor da edificação. Trata-se, portanto, de uma ação que auxilia na prevenção de acidentes e no levantamento de ações para que a construção esteja em conformidade com normas e regulamentos vigentes.
Você sabia que há uma ampla diversidade de vistorias que podem ser realizadas? Neste artigo, Grasiela Petrucelli, gerente de contratos, e Nelson Diniz, engenheiro civil, ambos da equipe de Gerenciamento do CTE, apresentam os principais tipos:
Quais são os principais tipos de vistorias técnicas?
- Vistoria predial — Visa constatar as condições técnicas, de manutenção e de funcionalidade da edificação e de seus sistemas, de forma sistêmica, considerando os requisitos dos usuários.
- Due Diligence — Cada vez mais utilizada, esse tipo de vistoria auxilia a tomada de decisão no processo de aquisição de um ativo. A due diligence contempla o levantamento das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas. Ela serve para identificar os problemas existentes, intrínsecos às características físicas, funcionais e de desempenho, que possam desvalorizar o imóvel após a transação ou serem onerosos para reparação.
- Auditoria de sistema de incêndio — Verifica, de forma abrangente, todo o sistema de incêndio da edificação. O objetivo é levantar informações e ações necessárias visando segurança, conformidade legal e operacionalidade dos sistemas de proteção e combate a incêndios. Tal auditoria auxilia os gestores na prevenção de riscos, atendimento às normas, minimiza perdas e ajuda a preservar o investimento. O escopo prevê vistoria detalhada nos equipamentos de incêndio, realização de testes, comparação entre a instalação existente e o aprovado em projeto, análise dos documentos de manutenção, certificados e licenças.
- Move in/Move out — Esse trabalho visa apontar as condições e o estado de conservação do imóvel que está sendo recebido pelo locatário ou devolvido ao proprietário. Ela serve, portanto, como ferramenta auxiliar nas tratativas contratuais com relação às alterações físicas, pendências de manutenção e os cuidados com o imóvel, resguardando ambos os lados.
Outras modalidades de vistorias técnicas
Existem, ainda, outros tipos de vistorias para apoiar os proprietários e gestores de ativos em diferentes momentos. Entre eles, podemos destacar:
- Vistoria para recebimento de obras — Envolve um levantamento comparativo entre o que consta em projeto e o que está executado com relação às características construtivas, materiais e acabamentos. Também contempla os aspectos qualitativos dos serviços empregados, não conformidades e falhas construtivas. O objetivo é apontar as pendências à construtora, garantindo que o ativo seja recebido conforme critérios preestabelecidos, evitando o acionamento de garantias, intervenções reparatórias e problemas com vícios ocultos.
- Monitoramento de ativos — Além de englobar os requisitos da vistoria predial, essa inspeção direciona as responsabilidades para administradoras, locatárias e proprietários para a resolução das pendências com monitoramento periódico. Contribui com planejamento, controle e plano de ações e manutenções necessários para manter o ativo operante, evitando sua desvalorização.
- Compatibilidade de projetos — Consiste em um levantamento comparativo, via inspeção visual, entre as características físicas da edificação (real construído) e o que consta nos projetos aprovados pela prefeitura e pelo Corpo de Bombeiros. O objetivo é identificar divergências que possam gerar penalizações e multas por órgãos competentes. Entre elas, o acréscimo de área construída, a construção irregular em área não edificante, a supressão de áreas permeáveis e de vagas de estacionamento, assim como alterações de uso, ocupação e layout e inconformidades normativas.
- Vistoria de terreno — Compreende a constatação das características físicas do local por meio de inspeção visual, com identificação de edificações existentes, servidões, acessos, invasões, descarte irregular de resíduos, presença de curso d’água, entre outros. Esse trabalho é indicado, por exemplo, em processo de aquisição de terreno para identificar aspectos relevantes que impactam a negociação ou projetos futuros.
- Vistoria com viés ambiental — Consiste em uma análise inicial dos aspectos e riscos ambientais relativos ao imóvel, com emissão de Parecer Técnico Ambiental. O trabalho resulta em um levantamento sobre os aspectos ambientais da operação e do imóvel, baseado na documentação ambiental regulatória e na visita à área.
Todas as inspeções mencionadas neste texto são realizadas pela equipe do CTE, que é uma referência a avaliação técnica de ativos imobiliários, desenvolvimento de empreendimentos e gerenciamento das etapas do processo. Nos últimos anos, a equipe do CTE realizou mais de 800 vistorias técnicas. Entre em contato para saber mais sobre a nossa atuação!