Há uma série de fatores internos e externos capazes de afetar os sistemas construtivos e as instalações prediais, contribuindo para a degradação e para o surgimento de falhas. O resultado dessas ocorrências pode impactar a edificação pontualmente ou de forma globalizada, colocando em risco sua segurança, habitabilidade e durabilidade. Nesse contexto, tornam-se fundamentais o entendimento e o acompanhamento sistêmico da construção ao longo de sua vida útil por meio de vistorias técnicas.
Você sabe como essas inspeções funcionam e como elas podem ajudar a reduzir gastos e a elevar a segurança da gestão de ativos? Neste artigo, Grasiela Petrucelli, gerente de contratos, e Nelson Diniz, engenheiro civil, ambos da equipe de Gerenciamento do CTE, explicam. Continue lendo:
Qual é a importância das vistorias técnicas?
As vistorias prediais analisam, de forma isolada ou combinada, o estado de conservação e as condições técnicas, de uso, operação, funcionalidade e de manutenção do imóvel, no que tange os sistemas construtivos e instalações.
Com uma abordagem focada na identificação de irregularidades, manifestações patológicas e/ou anomalias, a análise apresenta as não conformidades existentes que podem impactar o uso e a operação, assim como em negociações de compra, venda ou locação.
Em alguns casos, a vistoria técnica pode compreender, além da avaliação do estado de conservação e manutenção do imóvel, uma análise de compatibilidade de projetos. Nessas situações, verifica-se, em campo, se há irregularidades e interferências relacionadas aos aspectos legais e de atendimento às normativas.
Os levantamentos feitos na vistoria servem como ferramenta para apoiar a tomada de decisões quanto às adequações e correções necessárias. Eles podem contribuir de forma estratégica para negociações, planejamento das ações e para a gestão dos ativos.
Como as vistorias técnicas devem ser conduzidas visando efetividade e segurança?
Para a realização das vistorias técnicas, é fundamental contar com uma equipe multidisciplinar composta por engenheiros civis, de instalações prediais, orçamentistas, ambientais, além de especialistas em sistema de incêndio, elétrica, ar-condicionado, entre outros.
Dependendo do escopo, também podem atuar arquitetos. Isso ocorre, principalmente, quando há interações com questões documentais e de legalização, que podem impor a necessidade de levantamento de incompatibilidades entre projetos de prefeitura, Corpo de Bombeiros e arquitetura (real construído).
Associado à avaliação física detalhada do imóvel, a análise pode compreender a conferência de documentações técnicas, como AVCBs (Autos de Vistoria do Corpo de Bombeiros), laudos de exigências, planos de manutenção, ordens de serviço, laudos específicos e certificados. Ao longo do trabalho, pode ser interessante, ainda, a coleta de dados e entrevistas para obtenção de informações sobre o histórico da edificação.
A vistoria prossegue com uma verificação detalhada nos sistemas prediais, tais como estrutura, piso, vedações, revestimentos, fachada, cobertura, pavimentação, acessibilidade, incêndio, elétrica, hidrossanitário, AVAC (Aquecimento, Ventilação e Ar-condicionado), entre outros. O objetivo é identificar as não conformidades e apontar a necessidade de medidas corretivas e preventivas imprescindíveis para evitar a perda de desempenho, garantindo a segurança e o conforto dos usuários.
Após a visita técnica e os levantamentos realizados in loco, é elaborado um relatório de vistoria, seguindo o escopo definido na contratação dos serviços. Esse documento contém todas as informações gerais, técnicas e específicas, assim como as inconformidades evidenciadas no imóvel, e seu respectivo registro fotográfico.
Anomalias e falhas podem ser classificadas em função do grau de prioridade, conforme Norma de Inspeção Predial ABNT NBR 16.747/20. O trabalho dá embasamento para as atuações necessárias e para a gestão das rotinas de manutenção, evitando, inclusive, a desvalorização do ativo imobiliário.
Há casos em que é necessária a elaboração de uma estimativa macro de custos, agrupados por pacotes de trabalhos, referente aos itens apontados no relatório de vistoria para os sistemas de civil e instalações prediais. Trata-se, portanto, de mais um instrumento para a administração dos recursos, negociações em andamento e para priorização sob solução das pendências.
Importante frisar que todos os escopos de vistorias técnicas devem apresentar resultados alicerçados em conhecimento técnico e em fundamentação normativa. Entre elas, podemos citar as seguintes normas: NBR 16.280 (Reforma em edificações), 16.747 (Inspeção predial), 5674 (Manutenção de edificações), 9050 (Acessibilidade), 6118 (Projeto de estruturas de concreto), 5410 (Instalações elétricas de baixa tensão), 5626 (Sistemas prediais de água fria e água quente), 13.714 (Sistema de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio), 10.897 (Sistema de proteção contra incêndio por chuveiros automáticos), 5419 (Proteção contra descargas atmosféricas), 16.401 (Instalações de ar-condicionado), 15.575 (Edificações habitacionais – Desempenho) e NR 10 (Segurança em instalações e serviços em eletricidade).
A importância da vistoria técnica na gestão de ativos
A vistoria é uma ferramenta fundamental para trazer o cenário global da edificação ao proprietário e/ou às partes envolvidas. A emissão de um relatório de vistoria consolidado, com informações claras e precisas sobre a edificação e seus sistemas, segue como propósito orientativo e direcionado quanto às ações corretivas e às alternativas de manutenção dos ativos de forma assertiva. O objetivo é evitar a evolução e a degradação generalizada, que afetam o uso, a operação, a qualidade estética, a saúde dos usuários e a segurança do ambiente.
Por meio da organização dos levantamentos realizados e da congruência das informações junto à fundamentação técnica e legal, as vistorias oferecem um panorama ágil e objetivo para os próximos passos a serem conduzidos na gestão do ativo de forma planejada.
O CTE é uma referência na realização desse tipo de serviço, tendo realizado mais de 800 vistorias técnicas nos últimos anos. Entre em contato para falarmos mais sobre esse trabalho!
