Due Diligence: O que é, principais tipos e por que fazer?

O processo de due diligence (diligência prévia, em português) tornou-se imprescindível para a segurança das transações corporativas. 

O trabalho, que antecede a realização de um negócio, se dedica a avaliar a situação dos ativos em transação. Quer entender mais sobre a importância dessa ferramenta jurídica e suas aplicações no mercado imobiliário? Então, siga conosco:

O que é Due Diligence?

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A due diligence consiste em um processo de investigação e de análise detalhada realizado antes de uma transação comercial, investimento ou parceria empresarial. 

O principal objetivo é embasar a tomada de decisão a partir da identificação de riscos, oportunidades e da conformidade legal e financeira de uma transação ou negócio.

Trata-se de um trabalho rigoroso, realizado com metodologia e por uma equipe multidisciplinar que pode incluir profissionais das áreas jurídica, contábil, administrativo e tributário. 

Um desafio desse estudo é combinar rigor técnico nas análises com a exigência de entregas rápidas e confiáveis de informações. Afinal, as janelas de oportunidade para a concretização de alguns negócios costumam ser bastante breves.

Quais são os principais tipos de due diligence?

Embora a diligência prévia tenha como objetivo realizar um mapeamento completo das diferentes relações de uma empresa (interna e externamente), o trabalho também pode ser focado em áreas específicas, que merecem uma avaliação mais cuidadosa em função de seu impacto para o negócio. 

Entre elas, podemos citar:

  • Due diligence financeira —Visa avaliar a saúde financeira da empresa alvo ou ativo.
  • Due diligence jurídica — Busca identificar possíveis passivos legais e avaliar a robustez jurídica da empresa. É na due diligence jurídica também que se analisam aspectos de compliance.
  • Due diligence ambiental — Avalia o impacto ambiental das operações da empresa, identificando possíveis riscos relacionados a regulamentações ambientais, práticas de sustentabilidade e passivos ambientais.
  • Due diligence contábil e fiscal — Identifica possíveis passivos fiscais que possam afetar a transação.
  • Due diligence trabalhista — Em conjunto com o compliance, analisa documentos trabalhistas para comprovar o cumprimento das leis vigentes. Para aquisição ou fusão com uma nova empresa, esse tipo de diligência é ainda mais fundamental.
  • Due diligence imobiliária — Envolve análises documentais e técnicas que visam aumentar a transparência e reduzir riscos em negociações que envolvem imóveis.
  • Due diligence ESG — Envolve pesquisas para identificar os riscos ambientais e sociais de terceiros na cadeia de fornecedores da empresa.

Como funciona a Due Diligence imobiliária?

Para apoiar transações envolvendo imóveis e identificar passivos que possam impactar a viabilidade do negócio, há a due diligence imobiliária. 

O trabalho contempla aspectos regulatórios, ambientais e o estado de conservação dos imóveis, mensurando os riscos envolvidos e os cenários para sua mitigação.

Esse processo considera aspectos múltiplos, desde a verificação em campo da aderência dos projetos aprovados versus o executado, à análise detalhada de licenças, alvarás e documentos relacionados ao terreno.

Ela inclui, também, a verificação de atendimento de termos de acordo, contrapartidas, projetos técnicos, licenças da operação, análise de restrições e passivos ambientais, com base na legislação aplicável, além de aspectos de licenciamento. 

A due diligence imobiliária prevê, ainda, um diagnóstico apurado sobre o estado de conservação do imóvel com ênfase em aspectos construtivos e instalações prediais.

 O foco é na identificação de problemas, sejam eles manifestações patológicas ou falhas de manutenção que possam impactar o desempenho da edificação e, consequentemente, o seu valor.

Em função de sua complexidade e abrangência, a realização da due diligence imobiliária exige a atuação de profissionais com conhecimentos em áreas como engenharia (civil, instalações prediais, etc.), arquitetura, e sustentabilidade.

Exemplo de aplicação de due diligence imobiliária

Com um track record de mais de 500 ativos diligenciados, o CTE auxilia os principais gestores de fundos de investimentos imobiliários no Brasil, se consolidando como uma referência neste tipo de consultoria.

Em seu portfólio, há operações imobiliárias de diferentes portes. Um exemplo é a transação realizada em 2022 pela Brookfield Properties e que envolveu a compra de doze edifícios corporativos da BR Properties. 

O negócio avaliado em R$ 5,92 bilhões consiste na maior transação imobiliária dos últimos anos no País. Ele permitirá à Brookfield firmar sua posição como líder no segmento de escritórios.

Nesse caso, esse processo realizado pelo CTE envolveu seis ativos e aproximadamente 633 mil metros quadrados de área construída: o Condomínio Parque da Cidade (setor B), a Torre Nações Unidas e o Complexo JK (bloco B), em São Paulo, além dos edifícios Glória, Manchete e Ventura Corporate Tower, no Rio de Janeiro.

Qual a importância da due diligence?

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Quando bem realizada, esse processo proporciona uma visão mais abrangente da realidade do negócio, traçando em conjunto os passos a serem seguidos, se avançadas as negociações

Com esses dados, o interessado, além do entendimento dos riscos e das oportunidades, pode tomar uma decisão mais estratégica e até estipular um valor mais realista para o negócio”, explica Grasiela Petrucelli, gerente de contratos no CTE Gerenciamento

“O processo traz segurança, mitigando ou eliminando riscos, encontrando oportunidades e subsidiando as operações de maneira imparcial e segura”, complementa ela.

Qual é a diferença entre due diligence e auditoria?

A due diligence é uma das ferramentas que compõem o compliance. Ela permite a tomada de decisão corporativa baseada em dados, assim como monitorar eventuais medidas mitigadoras.

Muitas vezes, esse processo é confundido com o processo tradicional de auditoria. No entanto, há algumas especificidades que diferenciam esses dois trabalhos.

A auditoria normalmente acontece após as informações já terem sido divulgadas e visa avaliar a veracidade desses dados. 

Já a due diligence acontece antes que uma ação seja tomada e pode ser utilizada como ferramenta para a análise de possibilidades e riscos futuros. 

Existe, ainda, outra diferença: enquanto a auditoria faz sua análise com base em amostragens, esse processo se debruça sobre todos os dados possíveis e disponíveis.

Conclusão

Visando subsidiar operações envolvendo ativos imobiliários, o CTE Gerenciamento avalia a situação dos imóveis, incluindo aspectos legais, ambientais e de conservação, mensurando e quantificando os riscos técnicos envolvidos.

Para atender ao mercado, o CTE conta com uma equipe multidisciplinar que se destaca pelo foco no resultado para o cliente, bem como pela adaptabilidade e personalização conforme cada caso. 

Todo o processo é realizado em absoluto sigilo, proporcionando segurança tanto para o vendedor, quanto para o potencial comprador do ativo. Clique aqui para conversarmos mais a respeito!

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