Em síntese:
- Os riscos climáticos representam ameaças centrais à gestão imobiliária e dividem-se em físicos e de transição.
- A falta de resiliência reduz a avaliação do ativo, eleva custos de capital e spreads bancários, encarece ou inviabiliza apólices de seguro e pode transformar imóveis ineficientes em ativos obsoletos.
- Mudanças no clima aumentam os custos de manutenção e energia, exigem aportes não planejados em retrofits de adaptação e provocam interrupções operacionais que degradam a experiência do usuário e elevam a rotatividade.
- A modelagem de cenários climáticos de longo prazo tornou-se indispensável para garantir acesso ao capital, obter melhores condições de seguros e fundamentar a estratégia corporativa nos três pilares ESG.
Os riscos climáticos estão no centro das preocupações globais, especialmente quando a perspectiva é de médio e longo prazo. Considerá-los no planejamento empresarial e dos negócios tornou-se essencial para garantir resiliência, competitividade e sustentabilidade.
Segundo o Global Risks Report 2026, elaborado pelo Fórum Econômico Mundial, os desastres ambientais já são o terceiro maior risco imediato, atrás apenas de conflitos armados e de disputas econômicas. O estudo, que ouviu mais de 1.300 especialistas em riscos globais, tomadores de decisão e líderes da indústria, concluiu que os eventos climáticos extremos, a perda de biodiversidade e o colapso de ecossistemas são os principais motivos de preocupação em um cenário de dez anos.
Quem está à frente da gestão de portfólios imobiliários não pode ignorar essa nova realidade. Os riscos climáticos reduzem o valor e a performance de ativos ao aumentar custos operacionais, diminuir a atratividade de certas localizações e gerar perdas patrimoniais.
O que são riscos climáticos em ativos imobiliários?
Os riscos climáticos podem ser entendidos como os potenciais efeitos negativos da mudança climática sobre terrenos, edifícios e portfólios de ativos imobiliários. Eles englobam tanto os impactos diretos de eventos extremos quanto os efeitos indiretos da transição para uma economia de baixo carbono.
Eles dividem-se em físicos e de transição. Os primeiros provocam impactos diretos na infraestrutura, dividindo-se em agudos — causados por eventos extremos como enchentes, tempestades e ondas de calor — e crônicos, decorrentes de transformações graduais como a elevação do nível do mar e alterações no regime de chuvas.
Já os riscos de transição surgem da adaptação a uma economia de baixo carbono, englobando pressões regulatórias e políticas, obsolescência de tecnologias intensivas em emissões, deslocamentos na demanda do mercado por ativos sustentáveis e prejuízos reputacionais decorrentes da não adesão às práticas ESG. Confira este artigo para entender a diferença entre riscos físicos e de transição.
Como os riscos climáticos impactam o valor e a operação dos ativos?
Os riscos climáticos afetam a gestão imobiliária em duas frentes principais:
Impacto no valor e financiamento
- Obsolescência e desvalorização: Imóveis ineficientes perdem liquidez e correm o risco de se tornarem stranded assets quando o custo de adequação ambiental supera seu valor de mercado.
- Ajuste no valuation: Alterações no fluxo de caixa projetado, na taxa de desconto e no custo de capital reduzem diretamente a avaliação do ativo.
- Restrição de crédito e seguros: Exigências ESG elevam os spreads bancários ou bloqueiam financiamentos. Paralelamente, o encarecimento ou a recusa de apólices pelas seguradoras transferem todo o risco financeiro ao proprietário.
Impacto na operação
- Elevação de OPEX: Maior consumo de energia para climatização, degradação acelerada da estrutura e alta nas tarifas de água em períodos de seca.
- CAPEX não planejado: Necessidade de retrofits urgentes para resiliência.
- Riscos operacionais: Interrupções por falhas de infraestrutura geram litígios e pedidos de desconto. Além disso, a perda de conforto térmico degrada a experiência dos ocupantes, aumentando a rotatividade e reduzindo a rentabilidade. Em operações cuja continuidade é crítica, como data centers e centros de distribuição logística, a segurança é uma variável determinante nos processos de seleção de instalações e na renovação de contratos de locação.
Como funciona a análise de riscos climáticos em ativos imobiliários?
O atual cenário exige negócios resilientes, capazes de se adaptar e de prosperar diante de desafios, crises e mudanças inesperadas. Para isso, uma etapa fundamental é o mapeamento dos riscos climáticos. Só conhecendo essas ameaças é possível atuar para mitigá-las ou preveni-las.
“No caso dos riscos físicos, cada ativo passa por uma análise em uma ferramenta computacional capaz de realizar modelagens complexas. Com base nesses resultados, os riscos são graduados em uma escala que varia de baixo a alto, refletindo diferentes níveis de severidade. Já em relação aos riscos de transição, o foco da avaliação está no nível de exposição da organização”, explica Nathalia Rodrigues, consultora ESG no CTE.
No CTE, todos os riscos podem ser analisados sob perspectivas de aquecimento global mais moderadas (RCP4.5) e mais pessimistas (RCP8.5), considerando projeções para 2030, 2050 e 2100. Os RCPs (Representative Concentration Pathways) são cenários usados pelo IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change) para projetar possíveis futuros climáticos.
Por que mapear riscos climáticos?
Mapear riscos climáticos permite às empresas proteger seus ativos, garantir continuidade operacional e aumentar a competitividade em um cenário de mudanças climáticas cada vez mais severas. Além de reduzir perdas financeiras, esse trabalho abre oportunidades ligadas à transição para uma economia de baixo carbono.
“O mapeamento de risco climático ainda é visto como um diferencial de mercado. Mas cada vez mais ele será exigido, em um movimento semelhante ao que aconteceu com as certificações ambientais de edifícios”, comenta Nathalia Rodrigues. A consultora do CTE lembra que reguladores e investidores têm demandado cada vez mais transparência sobre as ações relacionadas ao clima. Empresas que se antecipam a esses movimentos ganham credibilidade e acesso facilitado ao capital.
Como os riscos climáticos se conectam às estratégias ESG
Os riscos climáticos deixaram de ser um tópico restrito ao pilar ambiental para se tornarem a métrica operacional e financeira que atravessa de ponta a ponta a estratégia ESG (Environmental, Social, Governance).
E — Ambiental (Environmental)
- Riscos físicos: Guiam estratégias de adaptação (retrofits de resiliência, soluções baseadas na natureza, infraestrutura contra alagamentos e mitigação de ilhas de calor).
- Riscos de transição: Guiam estratégias de mitigação (metas de descarbonização em Escopos 1, 2 e 3, eficiência energética, substituição da matriz por fontes renováveis e economia circular).
S — Social (Social)
- Saúde e segurança ocupacional: Ondas de calor e eventos extremos exigem novos protocolos de proteção para trabalhadores de canteiros de obras, logística e operação de campo.
- Saúde e retenção de ocupantes: A capacidade de um imóvel de manter a qualidade do ar e o conforto térmico impacta diretamente a satisfação, a saúde dos usuários e a taxa de ocupação.
- Justiça climática: A vulnerabilidade das populações no entorno de grandes ativos impulsiona ações de desenvolvimento comunitário focado em resiliência local.
G — Governança (Governance)
- Matriz de riscos corporativos: Incorporação de cenários climáticos de longo prazo na tomada de decisão do Conselho de Administração.
- Transparência e regulamentação: Reporte rigoroso alinhado a frameworks globais para evitar greenwashing e atender exigências de investidores.
- Incentivos alinhados: Atrelamento da remuneração variável e bônus da diretoria ao cumprimento de metas de transição climática e mitigação de riscos.
Na prática, enquanto o risco climático identifica onde o ativo está financeiramente vulnerável, a estratégia ESG estabelece a estrutura de gestão, governança e investimento de CAPEX necessária para proteger o valor desse ativo.
Como o CTE apoia a gestão de riscos climáticos em ativos imobiliários
O CTE apoia seus clientes na identificação e na gestão de riscos climáticos por meio de mapeamento especializado. Além disso, desenvolve planos de resiliência climática que, partindo de um diagnóstico de riscos e vulnerabilidades, estabelecem objetivos de adaptação, sugerem ações concretas para reduzir fragilidades e fortalecem a capacidade de resposta diante de eventos extremos.
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Jogo rápido: Perguntas frequentes sobre gestão de riscos climáticos em ativos imobiliários
O que são riscos climáticos no mercado imobiliário?
São ameaças financeiras, operacionais e estruturais sobre terrenos, edifícios e portfólios de ativos imobiliários, geradas tanto pelas alterações físicas do clima global quanto pelas exigências econômicas e regulatórias de descarbonização.
Como as mudanças climáticas impactam os imóveis?
- Aumento do OPEX: Custos operacionais mais altos devido ao maior consumo de energia para climatização e manutenção frequente de envoltórias.
- Aumento do CAPEX: Necessidade de reformas e retrofits de adaptação não planejados.
- Perda de valor de mercado: Desvalorização por ineficiência e risco de o imóvel se tornar um ativo obsoleto.
- Aumento do custo com seguros: Altas expressivas no valor das apólices de seguro ou recusa total de cobertura por parte das seguradoras.
- Perda de receita: Vacância elevada, desocupação por falta de conforto térmico/segurança e interrupção de atividades operacionais.
O que é resiliência climática em edifícios?
É a capacidade de um projeto ou edificação absorver, resistir, recuperar-se e adaptar-se a impactos climáticos severos ou estresses contínuos. Um edifício resiliente mantém sua integridade estrutural, a segurança e o conforto dos ocupantes e a funcionalidade das operações sem comprometer seu valor financeiro.
O que é TCFD?
É a sigla para Task Force on Climate-related Financial Disclosures (Força-Tarefa sobre Divulgações Financeiras Relacionadas ao Clima), criada pelo Financial Stability Board (FSB). Trata-se de um framework global de referência para que empresas, fundos e instituições financeiras divulguem de forma transparente como os riscos e oportunidades climáticos afetam sua saúde financeira.
