Vistorias prediais garantem a funcionalidade das edificações e eliminam riscos aos negócios
Há uma série de fatores internos e externos capazes de afetar os sistemas construtivos e as instalações prediais, contribuindo para a degradação e para o surgimento de falhas. O resultado dessas ocorrências pode impactar a edificação pontualmente ou de forma globalizada, colocando em risco sua segurança, habitabilidade e durabilidade.
Nesse contexto, tornam-se fundamentais o entendimento e o acompanhamento sistêmico da construção ao longo de sua vida útil por meio de vistorias técnicas.
Você sabe como essas inspeções funcionam e como elas podem ajudar a reduzir gastos e a elevar a segurança da gestão de ativos? Grasiela Petrucelli, coordenadora de contratos da Unidade Gerenciamento do CTE, revela todos os detalhes no artigo a seguir:
Os diferentes tipos de vistorias de edificações e suas aplicações
Por Grasiela Petrucelli*
Os diferentes tipos de vistorias de edificações e suas aplicações
As vistorias prediais analisam, de forma isolada ou combinada, o estado de conservação e as condições técnicas, de uso, operação, funcionalidade e de manutenção do imóvel, no que tange os sistemas construtivos e instalações.
Com uma abordagem focada na identificação de irregularidades, manifestações patológicas e/ou anomalias, a análise apresenta as não conformidades existentes que podem impactar o uso e a operação, assim como em negociações de compra, venda ou locação.
Em alguns casos, a vistoria compreende, além da avaliação do estado de conservação, uma análise com viés ambiental ou de compatibilidade de projetos. Nesse caso, verifica-se em campo se há irregularidades e interferências relacionadas aos aspectos legais e de atendimento às normativas.
Os levantamentos feitos na vistoria servem como ferramenta para apoiar a tomada de decisões quanto às adequações e correções necessárias. Eles podem contribuir de forma estratégica para o planejamento das ações e para a gestão dos imóveis.
Para a realização dos trabalhos, o CTE conta com uma equipe multidisciplinar composta por engenheiros civis, de instalações prediais, orçamentistas e ambientais, além de especialistas em sistema de incêndio, elétrica, ar-condicionado, entre outros. Dependendo do escopo, também atuam arquitetos e urbanistas. Isso ocorre, principalmente, quando há interações com questões documentais e de legalização, que podem impor a necessidade de levantamento de incompatibilizações entre projetos de prefeitura, Corpo de Bombeiros e arquitetura (real construído).
Associado à avaliação física detalhada do imóvel, a análise compreende a conferência de documentações técnicas, como projeto de bombeiro, AVCBs, laudos de exigências, planos de manutenção, ordens de serviço e certificados.
De acordo com o escopo e as premissas de contratação, o CTE realiza coleta de dados e entrevistas para obtenção de informações sobre o histórico da edificação. O trabalho segue com uma verificação minuciosa nos sistemas prediais, tais como estrutura, piso, vedações, revestimentos, fachada, cobertura, pavimentação, acessibilidade, incêndio, elétrica, hidrossanitário, AVAC, entre outros. O objetivo é identificar as não conformidades e apontar a necessidade de medidas corretivas e preventivas imprescindíveis para evitar a perda de desempenho, garantindo a segurança e o conforto dos usuários.
Após a visita técnica e os levantamentos feitos in loco, é elaborado um relatório de vistoria, seguindo o escopo deliberado na contratação dos serviços. Esse documento contém todas as informações gerais, técnicas e específicas, assim como as inconformidades evidenciadas no imóvel e seu respectivo registro fotográfico.
No relatório, as anomalias e falhas podem ser classificadas de acordo com o grau de prioridade, conforme Norma de Inspeção Predial ABNT NBR 16.747/20. O trabalho dá embasamento para as atuações necessárias e para a gestão das rotinas de manutenção, evitando, inclusive, a desvalorização do ativo imobiliário.
Quando necessário, o CTE realiza, ainda, uma estimativa de custos para a regularização dos apontamentos contidos no relatório de vistoria. Trata-se, portanto, de mais um instrumento para a administração dos recursos e para a solução das pendências.
Todos os escopos de vistorias apresentam resultados alicerçados em conhecimento técnico e fundamentação normativa. Entre elas, podemos citar as NBR’s 16.280 (Reforma em edificações), 16.747 (Inspeção predial), 5674 (Manutenção de edificações), 9050 (Acessibilidade), 6118 (Projeto de estruturas de concreto), 5410 (Instalações elétricas de baixa tensão), 5626 (Sistemas prediais de água fria e água quente), 13.714 (Sistema de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio), 10.897 (Sistema de proteção contra incêndio por chuveiros automáticos), 5419 (Proteção contra descargas atmosféricas), 16.401 (Instalações de ar-condicionado), 15.575 (Edificações habitacionais – Desempenho) e NR 10 (Segurança em instalações e serviços em eletricidade).
Conheça os principais tipos de vistorias que o CTE executa:
Predial — Busca constatar as condições técnicas, de manutenção e de funcionalidade da edificação e de seus sistemas, de forma sistêmica e sensorial, considerando os requisitos dos usuários.
Due Diligence — Serve de referência para auxiliar as negociações e decisões no processo de aquisição de um ativo. Contempla o levantamento das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas. O objetivo é identificar os problemas existentes no imóvel, intrínsecos às características físicas, funcionais e de desempenho, que inclusive, possam desvalorizar o imóvel após a transação e/ou serem onerosos quanto à reparação.
Move in/Move out — Visa apontar as condições e o estado de conservação do imóvel que está sendo recebido pelo locatário ou devolvido ao proprietário. Ela serve como ferramenta auxiliar nas tratativas contratuais com relação às alterações físicas, pendências de manutenção e os cuidados com o imóvel.
Outras modalidades de vistorias:
Recebimento de obras — Envolve um levantamento comparativo entre o que consta em projetos e o que está executado com relação às características construtivas, materiais e acabamentos. Também contempla os aspectos qualitativos dos serviços empregados, não conformidades e falhas construtivas. O objetivo é apontar as pendências à construtora, para que haja atuação e o ativo seja recebido conforme critérios preestabelecidos, evitando futuros acionamentos de garantias, intervenções reparatórias e o surgimento de vícios ocultos.
Monitoramento de ativos — Além de englobar os requisitos da vistoria predial, direciona as responsabilidades para administradoras, locatárias e proprietários para a resolução das pendências. Contribui com o planejamento, controle e plano de ações e manutenções necessários para manter o ativo operante e evitar a desvalorização.
Compatibilização de projetos — Faz um levantamento comparativo entre as características físicas da edificação (real construído) e o que consta nos projetos aprovados pela prefeitura e pelo Corpo de Bombeiros. O objetivo é identificar interferências que possam gerar penalizações, multas, regularização e futuras reaprovações nos órgãos competentes. Entre elas, acréscimo de área construída, construção irregular em área não edificante, supressão de áreas permeáveis, alterações de uso, ocupação e layout e inconformidades normativas.
Vistoria de terreno — Compreende a constatação das características físicas do local, com identificação de edificações existentes, cursos de água, espécies arbóreas, servidões, acessos, invasões, descarte irregular de resíduos, área de preservação permanente (APP), entre outros. Esse tipo de vistoria é bastante realizada em processo de aquisição de terreno a fim de identificar aspectos relevantes que possam impactar a negociação.
Vistoria com viés ambiental — Consiste em uma análise inicial dos aspectos e riscos ambientais relativos ao imóvel, com emissão de Parecer Técnico Ambiental. Além da avaliação da regularidade, pretende-se concomitantemente, obter um diagnóstico sobre os aspectos ambientais da operação e do imóvel, baseado na documentação ambiental e na inspeção da área.
Desafios e resultados
Nos últimos anos, o CTE realizou mais de 1000 vistorias, principalmente para a composição de processos de due diligence. Tal volume, associado a um campo de atuação amplo, fizeram com que nos tornássemos referência na prestação deste tipo de serviço.
Cada edificação é única e possui características construtivas, tipologias e particularidades distintas, o que torna cada trabalho singular e desafiador. Por isso, o CTE vem se especializando, cada vez mais, para o atendimento das necessidades de seus clientes e flexibilização quanto às mudanças no mercado como um todo.
A vistoria predial é uma ferramenta fundamental para trazer o cenário global da edificação ao proprietário e/ou às partes envolvidas. A emissão de um relatório de vistoria consolidado, com informações claras e precisas sobre a edificação e seus sistemas, segue como propósito orientativo e direcionado quanto às ações corretivas e às alternativas de manutenção dos ativos de forma assertiva. A ideia é evitar a evolução e a degradação generalizada, que afetem o uso, a operação, a qualidade estética, a saúde dos usuários e a segurança do ambiente.
Através da organização dos levantamentos realizados e da congruência das informações junto à fundamentação técnica e legal, as vistorias oferecem um panorama ágil e objetivo para os próximos passos a serem conduzidos na gestão do ativo de forma planejada.
