A renovação dos flats

A palavra "flat" caiu em desuso. O termo ficou famoso no Brasil na década de 1970, ao ser usado para designar um residencial com serviços hoteleiros, mas perdeu o apelo de sofisticação e virou sinônimo de mico no mercado imobiliário, depois da bolha enfrentada no início dos anos 2000. Com super oferta, a taxa de ocupação ficou em 25%. "Foi tenebroso, muito aquém da expectativa", conta o vice-presidente de Assuntos Turísticos Imobiliários do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Caio Calfat.

De 2004 a 2009, não foram lançados novos produtos em São Paulo. Somente a partir de 2010, nos prelúdios da Copa do Mundo no Brasil, a produção retornou. O Relatório Anual 2017 da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp) identificou 5.339 novos quartos na cidade até o final de 2014. De lá para cá, os lançamentos foram ínfimos. Ainda assim, a proprietária da imobiliária Olivver Flats, Shirley Sorvilo, afirma: "Estamos saindo paulatinamente dessa crise".

Apesar do histórico negativo, a demanda por serviços que atendam às necessidades de uma rotina cada vez mais desgastante em um importante polo de negócios como São Paulo continuou crescente. Com isso o segmento se mantém ativo, mesmo com os poucos lançamentos registrados a partir de 2014.

Ao mesmo tempo, na tentativa de se renovar, o mercado passou a reforçar o uso de outras denominações para esse tipo de empreendimento: estúdios, residenciais com serviços, apartamentos long-stay, condo-hotéis. Cada um deles possui suas características próprias, mas todos convergem para um mesmo ponto: assim como o flat, oferecem diferentes facilidades e serviços aos seus ocupantes.

"É muito prático para quem vive viajando. Eu tranco a porta e viajo feliz", afirma a arquiteta Vivian Coser, 35 anos. Natural do Espírito Santo, ela vive em um condo-hotel localizado no Jardim Paulista há mais de dois anos. Diariamente, há serviço de arrumação e limpeza de seu quarto de 40 m².

O tamanho reduzido é próprio desse tipo de empreendimento. Segundo a Embraesp, a área média tem caído expressivamente desde 2013, alcançando 30,84 m² no ano passado. "São compactos. Há a partir de 10 m²", informa Alexandre Frankel, dono da construtora Vitacon, que atua no segmento.

Para o engenheiro civil Luiz Antônio Araújo, de 72 anos, o espaço reduzido foi uma desvantagem. "O tamanho me obrigou a fazer uma revisão de hábitos antigos." Ele, no entanto, viveu por três anos em um flat, cheio de facilidades, no Ibirapuera. Na taxa mensal, estavam inclusos: mobiliário e eletrodomésticos, água, TV por assinatura, gás, limpeza, arrumação de cama, manutenção, serviço de valet, vaga na garagem, segurança e portaria 24 horas.

Desmistificando a ideia do executivo que vive de quarto em quarto, o público desse segmento imobiliário é variado. Douglas Nobre, de 22 anos, é digital influencer e mora com uma amiga em um estúdio de 37 metros quadrados na Vila Clementino. "Minha mãe foi embora para Minas Gerais, mas eu fiquei porque minha vida toda está aqui", afirma.

Pessoas de outros Estados em moradia temporária na cidade formam o perfil clássico de quem procura residenciais com serviços. A avaliação é do gerente comercial da MAC Construtora, Ricardo Pajero, que trabalha com empreendimentos longstay (veja Glossário acima).

Além deles, Pajero ressalta outro nicho: "Chamamos de jovem 'vida leve'. São pessoas que utilizam a tecnologia a seu favor, contratam serviços por aplicativos, não usam carro no dia a dia e otimizam os recursos".

Diferentemente dos investidores, a dentista Talita Helfenstens, de 30 anos, adquiriu um estúdio de 33 m² no Brooklin Paulista para morar. Tomou a decisão depois de se surpreender positivamente com a estrutura das áreas comuns do condomínio. "Os serviços hoteleiros foram um plus", diz.

O Brooklin está entre as regiões que mais concentram produtos do segmento. Além dele, estão Paulista, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Berrini, Faria Lima, Jardins e Moema. "O forte é a zona sul", garante Shirley.

Valores. Levantamento do portal Imovelweb, que informa possuir cerca de 45 mil anúncios de imóveis do tipo, apurou que o preço médio para locação de um flat de até um dormitório é de R$ 2.737,00. Para venda, o valor é R$ 386.645,00.

"É caro, compromete uma parte bem razoável do meu salário", admite o analista de negócios Leandro Kojima, de 29 anos, que, no entanto, diz que vale a pena. Além do aluguel, quem pretende morar em um desses empreendimentos deve se preparar para a taxa condominial. Segundo Shirley, o valor médio do condomínio fica em torno de R$ 1.200 mensais.

Pajero, entretanto, diz ser possível manter os serviços sem elevar muito o custo. "Como os apartamentos estão menores, os projetos possuem mais unidades e o rateio destas despesas não encarece tanto a taxa de condomínio."

Boa localização é fator importante para quem vai investir no produto 

Consultor e sócio-diretor da HotelInvest, Diogo Canteras conta que aproveitou a crise de super oferta (que culminou na desvalorização de flats no início dos anos 2000) como trampolim para seus investimentos. Em 2007, o consultor estruturou o fundo MaxInvest, que adquiriu 650 apartamentos, apostando na recuperação do setor.

Ele diz que, entre 2010 e 2013, o fundo vendeu 350 unidades por um valor, em média, mais de 3 vezes superior ao da compra, quando o custo de cada unidade foi de aproximadamente R$ 100 mil. Em 2016, o fundo fez mais 150 aquisições.

Para Canteras, atualmente, existe perspectiva de rentabilidade alta no setor de empreendimentos com serviços. A razão, segundo ele, é que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) regulamentou, em 2016, os condo-hotéis, que passaram a ser ofertados como produtos de investimento, assim como as aplicações financeiras. "É uma excelente notícia e um bom momento para investir."

Ponderação. Antes de tomar o grande passo, contudo, é preciso tomar decisões capazes de garantir o lucro do imóvel. Uma delas, afirma o consultor, se refere à sua localização. As regiões mais vantajosas são aquelas diretamente ligadas ao turismo de negócios - que atrai 75% dos hóspedes da cidade, segundo a SPTuris.

"A (região da) Paulista sempre tem uma diária boa. Agora, se você compra um apartamento em Osasco, não dá para esperar a mesma rentabilidade."

Outra dica de Canteras é investir em unidades que estão no mercado secundário, de revenda, e não em fase de lançamento. "Elas têm um histórico de rendimento e toda aquela paixão do lançamento imobiliário já está superada", alega.

O último ponto a levar em consideração, e talvez o mais importante, diz respeito ao aluguel do imóvel. O investidor deverá escolher entre colocar a unidade no pool de locação - quando o apartamento é inteiramente administrado por redes hoteleiras ou administradoras - ou se fará a locação direta.

A proprietária da imobiliária Olivver Flats, Shirley Sorvilo lembra que o pool, entretanto, não permite que o investidor use o apartamento para aluguel ou para moradia própria.

Hoje, já existem empreendimentos em que o imóvel deve estar, obrigatoriamente, no pool de locação, uma vez que as unidades mistas geram mais problemas de gestão. "O elemento híbrido se mostrou ineficiente", conta o coordenador de Estudos Especiais da Embraesp, Mauro Peixoto.

A locação direta, segundo Shirley, é mais rara e indicada aos investidores que possuem mais de uma unidade. No geral, os investimentos costumam ser feitos no varejo, e não no atacado. O perfil é de compradores de médio porte. "É o profissional liberal, advogado, engenheiro, médico, dentista", ressalta o vice-presidente de assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi, Caio Calfat.

Por Jéssica Díez Corrêa

Fonte: O Estado de S. Paulo, Radar Imobiliário, 01/07/2018