Desafios e oportunidades para a construção civil no campo da qualidade, gestão, sustentabilidade, inovação e tecnologia.

A primeira grande onda de euforia do mercado imobiliário se encerrou, completando um ciclo de cinco anos, iniciado nos idos de 2007, quando grandes incorporadoras abriram seu capital, o crédito imobiliário passou a crescer de forma acentuada e o programa Minha Casa Minha Vida foi lançado pelo governo federal, possibilitando acesso à moradia de novos segmentos sociais que ingressaram no mercado de consumo. O mercado imobiliário se aqueceu em todo o País, com os lançamentos de novos empreendimentos habitacionais, comerciais, shoppings, centros de logística e hotéis. As empresas ampliaram significativamente seus negócios não só em quantidade como em diversidade regional, muitas delas tornando-se empresas nacionais com atuação em todo o território.

 

Completado este ciclo observa-se que os resultados não foram tão satisfatórios quanto se acreditava. O estouro de prazos e custos de obras impactou negativamente o resultado dos empreendimentos e das empresas e não só as de capital aberto. No final da linha, além do atraso nas entregas das obras, observa-se a queda da qualidade do produto final, resultando em prejuízo da imagem das incorporadoras perante os clientes finais.

 

Um ciclo se encerrou, a escala do mercado aumentou, as empresas mudaram de porte e precisaram se profissionalizar em especial quanto aos aspectos de gestão financeira, gestão de parcerias e governança corporativa. Muito se aprendeu, mas também muito se errou, neste processo de passagem do mercado da fase adolescente para a fase adulta.

 

O mercado imobiliário continua promissor, repleto de desafios e oportunidades, porém as empresas incorporadoras e construtoras têm uma agenda árdua a cumprir para assegurar uma posição competitiva no mercado.

 

Resgatando a engenharia, a qualidade e a gestão

 

Faz parte desta agenda o resgate das boas práticas que foram construídas no setor entre os anos de 1995 e 2007, e perdidas nestes últimos cinco anos, referentes à estabilização e gestão de processos, gestão da qualidade, orçamentação, planejamento e controle de obras, qualidade dos projetos e segurança do trabalho. Trata-se de um processo de resgate da engenharia, planejamento e gestão que se perderam ao longo do processo de crescimento do mercado e que pode se valer de novas abordagens e metodologias como a filosofia Lean de produção e as ferramentas e conceitos do PMI - Project Management Institute.

 

Neste reposicionamento competitivo as empresas também terão necessidade de revisitar as boas práticas de planejamento estratégico e gestão empresarial, criando um sistema de padrões de processo e de indicadores, que aliados à tecnologia da informação, criam as bases para a gestão das metas e dos processos de negócios, permitindo monitorar eventuais desvios, identificar as causas destes desvios e implementar as ações corretivas e preventivas. Ou seja um sistema de gestão que permita rodar na empresa o ciclo PDCA - Planejar, Fazer, Checar e Agir tanto em suas rotinas quanto em seus processos estratégicos.

 

Em paralelo a este esforço de resgate de boas práticas e da engenharia, as empresas do setor tem pela frente uma nova agenda que não terão como fugir se quiserem aumentar a produtividade e a rentabilidade. A sustentabilidade, a inovação e a tecnologia, serão impulsionadores importantes dessa nova agenda da construção.

 

A sustentabilidade e o BIM no DNA das empresas e empreendimentos

 

Esta nova agenda em primeiro lugar inclui a adoção dos conceitos de sustentabilidade nos empreendimentos imobiliários e na gestão das empresas, incorporando a dimensão econômica (desempenho financeiro sustentável e governança corporativa), a dimensão ambiental (localização urbana, eficiência energética, economia de água, uso de materiais locais e reciclados, qualidade do ar e conforto ambiental) e a dimensão social (responsabilidade social empresarial, inclusão cultural e digital e desenvolvimento profissional). Ênfase especial deve ser dada à introdução do DNA da sustentabilidade na estratégia e na gestão das empresas da cadeia produtiva e aos empreendimentos habitacionais e de desenvolvimento urbano. Como desdobramento desta ação estratégica, abre-se um amplo espectro para o desenvolvimento de cadeias produtivas sustentáveis no setor da construção, envolvendo incorporação, projeto, fabricação de materiais, construção e gestão de empreendimentos.

 

Um segundo aspecto da nova agenda está na introdução da metodologia do BIM – Building Information Modeling no processo de projeto, orçamento e gerenciamento de obras, propiciando a melhoria da qualidade do projeto, a criação de bibliotecas de materiais, a redução de interferências entre projetos e uma precisão maior na quantificação de materiais visando o aperfeiçoamento das estimativas orçamentárias e a melhoria no processo de gestão dos custos de obras.

 

Desempenho, governança corporativa e qualificação profissional

 

Um terceiro ponto da nova agenda está na adequação dos novos empreendimentos habitacionais à norma NBR-15.575 que estabelece requisitos e critérios de desempenho para edificações habitacionais, envolvendo as exigências de segurança, habitabilidade e durabilidade. Esta norma tem impacto em toda a cadeia produtiva, envolvendo projetistas, fabricantes, incorporadores, construtores e gestores prediais, elevando a vida útil das edificações e gerando benefícios de conforto e economia aos clientes e usuários finais dos empreendimentos.

 

Um quarto ponto da nova agenda deve ser a de blindagem dos resultados dos empreendimentos e obras, lançando mão dos conceitos de governança corporativa do IBGC - Instituto Brasileiro de Governança Corporativa, criando-se mecanismos para a governança corporativa de empreendimentos e obras, em que de um lado são analisados os controles internos de prazos, custos e qualidade das construtoras e paralelamente são realizadas auditorias independentes. Os resultados dos controles internos são confrontados com os resultados das auditorias independentes e é emitido um relatório de desempenho para um Conselho Interno, em geral formado pelo diretor de incorporação, diretor de engenharia, diretor financeiro e o presidente da empresa. Sempre dentro do pressuposto que o resultado da empresa vem da soma dos resultados de cada empreendimento e que a obra é parte significativa do custo do empreendimento.

 

Um outro ponto da nova agenda reside na necessidade urgente de implementação de um amplo programa de qualificação e capacitação profissional, de âmbito setorial e abrangendo todas as faixas de profissionais: de executivos e diretores de empresas, passando por gerentes, engenheiros e arquitetos e chegando ao chão de obra, atingindo o operariado e as funções de encarregados, mestres e administrativos de obras. Em especial deve merecer atenção o investimento na capacitação dos empreiteiros como empresários, permitindo que eles gerenciem suas empresas e suas equipes de forma profissional, gerando confiança para os contratantes. Atenção deve também ser dada à valorização e formação do operário da construção, destacando esta profissão como em alta na economia brasileira.

 

Gestão da inovação e industrialização

 

Neste contexto de reflexão e redesenho da agenda para o futuro, a questão que se mostra mais relevante para as empresas do mercado imobiliário diz respeito à gestão da inovação, no sentido amplo e envolvendo os vários elos da cadeia produtiva.

Um primeiro esforço é o de inovar na concepção e desenvolvimento dos produtos imobiliários, sair da ‘mesmice’ e desenvolver um trabalho de pesquisa de mercado que identifique as reais necessidades dos segmentos de consumidores e apoie a concepção de projetos e empreendimentos diferenciados, cujo valor agregado seja percebido pelos clientes. É preciso inovar também nas estratégias de marketing e vendas e nas formas de relacionamento com os clientes, destacando de forma clara, criativa e educativa os diferenciais do produto e seus impactos positivos para os consumidores e demais stakeholders. Ênfase especial deve ser dada à inovação focada na sustentabilidade de empreendimentos habitacionais e em processos de comunicação, de modo que se informe aos consumidores sobre os benefícios gerados por empreendimentos sustentáveis, transformando a sustentabilidade em critério de decisão para a compra e locação de imóveis.

Outro foco da inovação deve estar no desenvolvimento de parcerias estratégicas com a cadeia de fornecedores de materiais, equipamentos e serviços, de forma a criar processos inovadores de gestão de suprimentos, propiciando ganhos de escala e redução de custos, assegurando a qualidade. E ao mesmo tempo abrindo espaço para que os fornecedores entendam as necessidades das incorporadoras e construtoras, permitindo o desenvolvimento de novas soluções tecnológicas que tenham impacto positivo nos negócios imobiliários. 

Outro foco relevante da inovação está na melhoria dos processos empresariais, em especial dos processos de orçamentação, projeto, planejamento e execução de obras. Neste campo podemos evoluir, por exemplo, para um trabalho compartilhado, em que de um lado pode estar uma equipe de alta competência focada na inteligência do projeto, orçamento, planejamento e gestão da obra, e de outro uma equipe focada exclusivamente na execução da obra, seguindo as premissas e as diretrizes da primeira equipe. As ferramentas desenvolvidas intensamente para os processos industriais de produção, podem contribuir de forma significativa para o trabalho inovador e criativo neste campo da produção integrada.

Outro processo que merece atenção da inovação, considerando o ciclo da vida útil dos empreendimentos, é o de gestão da operação e uso dos condomínios, visando potencializar a utilização dos recursos tecnológicos embarcados na fase de projeto, especificação e execução das obras – em especial nos Green Buildings – e que são desperdiçados ao longo da vida útil das edificações. Neste campo temos um amplo espaço de inovação, como por exemplo, a utilização do BIM como ferramenta de elaboração do projeto “as built”, consolidando neste projeto todas as especificações de materiais e equipamentos e a memória técnica da obra. Uma espécie de “memo BIM” que pode ser acoplado a sistemas de monitoramento com mobilidade WEB, permitindo a otimização de todas as atividades de gestão do uso, operação e manutenção dos empreendimentos. 

Cabe inovar também no desenvolvimento de materiais, equipamentos e sistemas construtivos com foco na sustentabilidade e na industrialização, objetivando criar cadeias produtivas sustentáveis na construção, eliminar os desperdícios e os tempos ociosos no processo de produção, reduzir os prazos de obras e aumentar a produtividade da construção, a única forma de o setor ganhar competitividade.

 

Neste novo cenário do mercado imobiliário, a industrialização da construção passa a ser um elemento estratégico para os negócios, em especial aqueles focados no segmento de habitação popular. A industrialização minimiza o risco dos investimentos, propiciando o aumento da produtividade e o controle dos custos, dos prazos e da qualidade, além de contribuir de forma decisiva para a viabilização dos empreendimentos e o retorno do capital investido. 

O Brasil tem uma rica história de industrialização da construção, contando com um grande repertório de componentes e sistemas industrializados que as empresas construtoras de diferentes portes podem fazer uso e de forma inteligente visando desenvolver uma industrialização aberta e adequada à realidade brasileira. 

Ressaltam-se neste sentido as várias tecnologias industrializadas para estruturas, vedações, fachadas, revestimentos e sistemas prediais, utilizando diferentes materiais como concreto, aço, madeira, cerâmica, e plástico. Estas tecnologias podem ser utilizadas e articuladas de diferentes formas, inclusive com sistemas mistos que façam uso de diferentes soluções e materiais. 

Duas premissas são importantes neste processo de industrialização: (1) a visão sistêmica e o entendimento de que a tecnologia está a serviço da viabilização do negócio imobiliário; (2) a adoção dos princípios de sustentabilidade - econômica, ambiental e social – no desenvolvimento de tais tecnologias.

 

Vale ressaltar finalmente que a inovação na construção deve ser entendida como um elemento de diferenciação competitiva que merece atenção especial da alta direção das empresas da cadeia produtiva. Nesse sentido a gestão da inovação deve ser incorporada nas organizações como um processo estratégico, com necessidade de investimento tanto no desenvolvimento de competências e estudos e pesquisas internas da empresa, quanto na identificação de oportunidades e soluções inovadoras que estão fora da empresa, em sua cadeia de fornecedores, clientes, parceiros e stakeholders, ambiente hoje chamado de “eco sistema inovador”. Este esforço combinado de desenvolvimento interno e externo, propicia a criação de redes abertas de inovação gerando condições bastante favoráveis para o desenvolvimento de novos produtos, projetos, processos, materiais, sistemas construtivos e soluções tecnológicas criativas e inovadoras.


Roberto de Souza

CTE