Segunda onda Green Building: retrofit e operação predial verdes

A onda dos edifícios verdes tem alterado a dinâmica do mercado de edifícios corporativos nos últimos dois anos no Brasil. A tendência é clara: os locatários, por diretrizes de suas organizações, estão à procura de escritórios ecologicamente corretos, que ofereçam instalações maior nível de eficiência energética e conforto, menores custos de operação e que sirvam como uma forma de demonstração dos valores e princípios sustentáveis da organização, tanto para seus colaboradores quanto para o mercado em geral.

Percebendo essa tendência, muitos empreendedores começaram a desenvolver seus novos edifícios para buscar a certificação LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design). Estima-se que existam mais de 200 edifícios corporativos sendo projetados e construídos no país visando esta certificação, o que significará, em breve, uma quantidade expressiva de m² de lajes com tal diferenciação no mercado.

Um dado interessante foi apontado por uma pesquisa realizada pelo grupo CoStar Group (empresa americana especializada em pesquisa de mercado imobiliário corporativo). A pesquisa relata que edifícios certificados LEED conseguem obter os seguintes diferenciais comerciais em relação aos edifícios convencionais:

  • Preço prêmio de locação de US$ 11,24 por m².

  • Preço de venda na média de US$ 171 por m².

  • Taxa de vacância 3,8 % inferior.

 

Esse tipo de resultado ainda não pode ser mensurado no Brasil, pois há um número pequeno de edifícios certificados e os existentes possuem pouco tempo de operação/ocupação para se realizar uma estatística consistente. Por outro lado, os edifícios novos representam apenas uma pequena porcentagem quando comparados ao total de m² corporativos existentes no país. Isto nos leva a refletir sobre o que fazer com os edifícios que foram construídos há 10, 20, 30 anos, ou mais, para mantê-los competitivos frente aos novos empreendimentos verdes, tanto no que se refere aos valores de aluguel, quanto em relação às taxas de vacância.

Acompanhando os caminhos já percorridos pelo mercado norte-americano, acredita-se que haverá uma segunda onda de certificações Green Building no Brasil, agora voltada aos edifícios mais antigos.

As certificações destes edifícios podem ser desenvolvidas de duas formas distintas: uma focada na gestão da operação e manutenção predial (Certificação LEED-EB Existing Building – Operation & Maintenance) e outra focada na realização de retrofits verdes (Certificação LEED-NC New Construction & Major Renovations).

A certificação LEED-EB estabelece práticas sustentáveis que reduzem impactos ambientais e assegura o conforto dos ocupantes ao longo da vida útil do edifício, contemplando, basicamente, os seguintes aspectos:

  • Programas de manutenção das áreas externas.

  • Gestão do consumo de água e energia.

  • Seleção de produtos mais sustentáveis para limpeza (green cleaning) e execução de pequenas reformas.

  • Política de compras verdes (materiais de consumo, bens duráveis, alimentos, lâmpadas, etc.).

  • Gestão de resíduos e coleta seletiva.

  • Qualidade dos ambientes internos (qualidade do ar, conforto térmico, controle de pragas, etc.).

 

 

O Empire State Building, edifício marco da cidade de Nova York, com quase 80 anos de vida, será objeto de um retrofit verde visando atrair grandes corporações e obter maiores aluguéis. Além dos US$ 500 milhões a serem gastos na renovação, serão investidos mais US$ 20 milhões para reduzir o seu consumo de energia em 38% e cortar suas emissões de CO2 em 105.000 toneladas por ano.

 

Neste modelo, a cada cinco anos, ou em menor período, deve ser realizada uma nova avaliação da performance ambiental do edifício para se manter a sua certificação LEED.

Já na certificação LEED-NC para grandes reformas e retrofits verdes, são consideradas a infraestrutura e as características físicas do edifício, avaliando a performance ambiental do edifício revitalizado de forma comparativa a um edifício Green Building novo. Esta norma leva em conta, principalmente, os seguintes aspectos:

 

  • Impactos da reforma no site e entorno.

  • Drenagem de águas pluviais.

  • Redução de ilhas de calor e presença de coberturas verdes.

  • Redução do uso de água potável pelas instalações.

  • Eficiência energética da edificação.

  • Infraestrutura para gestão de resíduos e coleta seletiva.

  • Uso de materiais regionais, com conteúdo reciclado e madeira certificada.

  • Conforto térmico e qualidade do ar interno.

  • Aproveitamento de iluminação natural.

 

A certificação LEED-NC ocorre após a conclusão do retrofit e não há recertificação, exceto no caso de um novo retrofit, ou quando o proprietário for buscar a certificação da operação e manutenção pelo LEED-EB de forma complementar.

As duas alternativas devem ser avaliadas conforme o tamanho e complexidade das alterações que serão feitas no edifício ou na sua operação e manutenção. No entanto, ambas são adequadas para colocar o edifício no mesmo patamar de desempenho e competitividade – ou muito próximo – ao dos novos Green Buildings.

Quanto mais cedo os edifícios existentes forem adequados, maior será a sua diferenciação competitiva, já que os edifícios novos certificados, em razão de seus longos períodos de construção, ainda levarão um tempo para chegar ao mercado. O aumento da demanda por lajes Green Buildings, muito provavelmente, será maior que a oferta disponível, criando assim a nova onda de prédios verdes.

Motivos para realizar um retrofit verde

 

* Pesquisa realizada pela Delloite e pela Charles Lockwood em 2008, com 16 proprietários que realizaram retrofits verdes e conquistaram a certificação LEED.

 

 

* Anderson Benite é Diretor da Unidade de Sustentabilidade do CTE. Engenheiro Civil e Mestre em Engenharia pela Escola Politécnica da USP. LEED-AP Accredited Professional. Auditor Líder ISO 9001 e OHSAS 18001. MBA Executivo pelo Ibmec Business School. PNL Practitioner. Especialista em Sustentabilidade na Construção Civil e Sistemas de Gestão Integrada (qualidade, meio ambiente, segurança do trabalho e saúde ocupacional).