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Due Diligence: avaliando riscos e oportunidades

9 de março de 2020

Com a expressiva queda da taxa de juros iniciada nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro ganhou visibilidade por boa parte dos investidores. Esse cenário fez aumentar o número de transações de ativos imobiliários, principalmente daqueles localizados nos grandes centros urbanos – o ativo imobiliário pode ser um terreno com potencial construtivo, uma obra em execução, ou até mesmo o imóvel já performado, das mais diferentes tipologias.

A fim de trazer mais segurança na aquisição destes ativos, mitigando ou eliminado ou riscos da transação, o interessado busca investigar os aspectos relevantes do ativo que está em negociação, o que é feito através da Due Diligence, ou diligência prévia.

A Due Diligence subsidia de maneira imparcial e segura estas operações, avaliando a situação dos ativos, incluindo aspectos regulatórios, ambientais e de conservação, mensurando e quantificando os riscos técnicos envolvidos no negócio, incluindo a interface com as demais empresas que atuam na diligência jurídica e societária e proporcionando ao cliente segurança e uma visão ampla da realidade do negócio.

Due Diligence exige conhecimento e experiência

A realização de Due Diligences é um processo complexo, exigindo profissionais com elevado conhecimento técnico. É o caso do CTE – Centro de Tecnologia de Edificações que, liderado pela Unidade de Gerenciamento, atua na área desde 2013, e já realizou Due Diligence Técnicas e/ou Ambientais em mais de 260 ativos imobiliários.

As principais etapas de um processo de Due Diligence são:

  • Análise Documental Regulatória e Técnica: avaliação dos documentos referentes ao imóvel ou terreno, tais como matrículas, IPTU, projetos legais, alvarás, projetos técnicos e licenças de operação;
  • Vistoria Técnica: visita de diagnóstico no imóvel, obra ou terreno, com foco em identificar problemas, sejam eles manifestações patológicas ou falhas de manutenção, relacionadas à condição atual do ativo;
  • Compatibilização de Projetos Legais: verificação, através de vistorias, da compatibilidade entre os projetos legais aprovados e a situação atual no imóvel;
  • Parecer Técnico Ambiental: realização de análise com foco ambiental, baseada em legislações pertinentes, licenciamento e vistoria no local, visando identificar restrições ambientais ou suspeita e indícios de contaminação, oriundas do passado ou da atual operação do imóvel.

Além dessas etapas, o processo também pode incluir a aferição de medidas como: levantamento cadastral, topográfico, áreas privativas, ABL (Área Bruta Locável) ou área BOMA (Buidling Owners and Managers Association), que pode ser definida como a soma das áreas privativas e o rateio de áreas comuns.

Também podem ser incluídos relatórios ambientais complementares ou de especialistas – entre eles laudos estruturais, fachadas, geotecnia ou outros – e a estimativa de custo para regularização dos riscos identificados ou eventuais benfeitorias no ativo.

Vale ressaltar que todas as análises correm em sigilo, proporcionando segurança na condução do processo tanto para o vendedor como para o potencial comprador do ativo.

Em média, um processo completo de Due Diligence dura em torno de 60 dias. Porém, muitas vezes, os prazos para a decisão da compra de um ativo pelo investidor são menores. Havendo risco de se perder a oportunidade de negócio, alguns clientes solicitam uma avaliação mais rápida, que naturalmente configura em escopos simplificados, mas que apoiam a decisão do comprador. Em casos semelhantes, visando atender às necessidades dos clientes, o CTE customiza soluções de Due Diligence conforme cada demanda.

Quer saber mais sobre a atuação do CTE em Due Diligence, processo que vem se tornando indispensável na concretização de novos negócios?  Entre em contato conosco!

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