Como utilizar a avaliação do GRESB para estruturar uma gestão ESG sólida?
À medida que a pauta ambiental e social ganha maturidade no Brasil, a agenda ESG (Environmental, Social and Governance) passa a ocupar um espaço estratégico no centro das decisões empresariais, seja por uma questão de gestão de riscos, de ganho de reputação e confiança ou para facilitar o acesso ao capital.
A experiência da área de Real Estate da XP Asset Management é um exemplo disso. Com o apoio da consultoria do CTE, desde 2022 a gestora passou a submeter dois de seus principais fundos ao GRESB Real Estate Assessment, avaliação que ocorre anualmente, valida, pontua e ranqueia os fundos participantes quanto às suas ações ESG. A avaliação do GRESB é utilizada por mais de 150 investidores institucionais e financeiros, além de 3 mil fundos e operadoras de ativos no mundo.
Quando iniciou essa jornada de reportes, a intenção da XP era utilizar a avaliação global como ferramenta de diagnóstico e de benchmark. Com o tempo, esse objetivo foi além, convertendo-se em uma rotina contínua de gestão, que impactou não apenas os fundos submetidos ao GRESB, como também o processo de governança e gestão de toda área de Imobiliário da XP Asset.
Tal movimentação conecta-se à estratégia de longo prazo da gestora de:
- Aumentar a competitividade dos ativos e torná-los mais atrativos para as empresas locadoras, que buscam por ativos mais eficientes;
- Agregar diferencial positivo entre os investidores que buscam fundos com processos de gestão ESG, sobretudo os institucionais nacionais (como outras gestoras de recursos e fundações, por exemplo) e internacionais, aproveitando a enorme oportunidade, ainda pouco explorada, de captação de capital estrangeiro no mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
Evolução e resultados nos ciclos de reporte
A XP Asset Management possui mais de R$ 26 bilhões sob sua gestão. No segmento imobiliário, o portfólio abrange mais de 78 imóveis destinados à renda, somando cerca de 3 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) em várias regiões do país.
Nesse conjunto, dois dos principais fundos da gestora — que juntos somam mais de R$ 12 bilhões em patrimônio líquido — são submetidos à avaliação do GRESB: o XP LOG (XPLG11), focado no setor logístico e com cerca de 100 locatários, e o XP MALLS (XPML11), voltado ao setor de shopping centers, com uma base de lojistas ainda mais pulverizada.
Segundo Larissa Gavioli, Head of Engineering na XP Asset Management, a participação no processo de avaliação global exigiu uma ampla estruturação na coleta e organização de dados. No entanto, trouxe retornos práticos imediatos.
Os dados coletados passaram a alimentar os relatórios anuais de sustentabilidade públicos da gestora, lançados a partir de 2023. Além disso, a rotina contínua de reporte viabilizou a identificação de lacunas e a criação de planos de ação direcionados à melhoria operacional e ao engajamento dos stakeholders. “Após múltiplos ciclos de submissão, a avaliação deixou de responder apenas a ‘onde estamos’ e passou a direcionar o ‘como podemos evoluir’”, resume Gavioli.
Transformando informação em gestão
No último ciclo de reporte ao GRESB, o fundo da XP focado no setor logístico obteve 76 de 100 pontos, aproximando-se da média mundial dos fundos de seu segmento. Enquanto isso, embora conte com um ciclo de submissão a menos em comparação ao XP Log, o XP Malls somou 73 pontos, resultado considerado positivo diante das particularidades do segmento de shoppings.
“Mas o grande valor dessa avaliação não são as notas obtidas, e sim a possibilidade de interpretar as métricas e direcionar ações práticas condizentes com a realidade do mercado brasileiro”, diz Gavioli, explicando que a rotina necessária para submissão ao GRESB organizou a atuação da gestora em quatro pilares fundamentais: dados ambientais, gestão de ativos, engajamento de stakeholders e governança.
A partir do mapeamento gráfico fornecido pelo GRESB posicionando os fundos junto às médias globais, a XP elabora planos específicos para cada ciclo. O processo inicia com o diagnóstico das áreas em que o fundo se encontra dentro, acima ou abaixo da média global. Em seguida, a priorização estratégica define os investimentos ambientais e operacionais considerando a expectativa de retorno e a realidade de cada fundo, evitando o desperdício de recursos em métricas sem relevância prática.
Por fim, são executadas as ações prioritárias para que os impactos sejam aferidos nas submissões seguintes. “Com isso, mantemos o foco na gestão prática dos fundos, utilizando a avaliação GRESB como um catalisador para aprimorá-la”, conclui Gavioli.
A visão da XP sobre o valor do diagnóstico ESG encontra eco na análise da consultora Cristina Umetsu, gerente de ESG do CTE. “Ferramentas de benchmark como o GRESB podem ser instrumentos valiosos de gestão. Afinal, elas ajudam a comparar com pares, identificar lacunas, priorizar ações e evoluir a maturidade dos ativos ao longo do tempo”, argumenta a consultora do CTE, reforçando que se medir é o primeiro passo para uma gestão ESG, comparar é o que ajuda a dar contexto às informações.