Sem crédito? Considere um consórcio

Quando a gerente de vendas Letícia Dassie decidiu comprar seu primeiro imóvel, a situação era favorável. Ela possuía metade do valor exigido para a entrada e podia arcar com as parcelas de um financiamento. Por isso, seu primeiro impulso foi procurar por um empréstimo bancário para comprar o apartamento imediatamente e pagá-lo a longo prazo. Ao fazer as contas, no entanto, Letícia percebeu que, além da entrada, as prestações somariam praticamente o mesmo valor inicial do imóvel. Decidida a procurar outras alternativas, ela soube que havia a opção de participar de um consórcio imobiliário.

"Foi uma questão de guardar as emoções e partir para a 'frieza dos números'. Eu queria o apartamento naquela hora, mas descobri que, com o consórcio, eu poderia fazer o dinheiro guardado render e ainda conseguiria pagar as parcelas do imóvel", diz a gerente. "As parcelas seriam menores e o tempo de financiamento também. Aí me perguntei: por que não?"

Como Letícia, muitos brasileiros encontram nos consórcios imobiliários uma saída para as altas taxas e os longos anos de pagamento exigidos pelos financiamentos bancários. Nessa modalidade, um grupo de pessoas constitui um sistema de autofinanciamento, por meio de parcelas mensais depositadas em um fundo comum e transformadas em cartas de crédito que, por sua vez, são sorteadas entre os contribuintes, até que todos sejam contemplados. "A grande vantagem é que nesse sistema o participante não é um devedor. A garantia do pagamento daquele imóvel é a alienação fiduciária, mas ela acontece em grupo e é administrada por uma empresa", diz Paulo Rossi, presidente da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac).

Como não há um empréstimo, o custo mensal é significativamente menor do que o financiamento bancário - a média, em consórcios, é de 0,1% ao mês. Embora exista a desvantagem do tempo de espera até a contemplação - que pode demorar até 200 meses, o sistema permite que os participantes realizem lances antes de serem sorteados, adiantando as prestações restantes. Em geral, o lance mínimo precisa ser superior a 30% da carta de crédito.

Atualmente, 29,4% dos imóveis adquiridos no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo são financiados através de consórcios, segundo dados da Abac e o setor registrou alta no primeiro trimestre deste ano. "Tivemos um forte crescimento nas vendas de novas cotas e nos créditos comercializados, assim como no total de consorciados", afirma Rossi. "Isso sinaliza que mais consumidores estão planejando a aquisição de imóveis por meio do desse sistema".

Paciência. Há cinco anos, Gleniston e Patrícia Rodrigues decidiram vender a casa própria para adquirir outro imóvel. Os compradores da unidade participavam de um consórcio e recomendaram o sistema ao casal, que, ao avaliar as opções disponíveis, decidiu apostar na modalidade.

Dois meses depois, eles foram contemplados. "Entramos preparados para esperar bastante, mas fomos surpreendidos", lembra Patrícia. "Não precisamos morar muito tempo de aluguel e ainda conseguimos dinheiro de sobra para financiar a nossa compra."
O caso de Rodrigues e Patrícia, no entanto, é raro. "Mesmo com a possibilidade de dar um lance e adiantar a contemplação, há o risco de não ser o vencedor da rodada", destaca Rossi. "Por isso, o consórcio é indicado para quem não tem pressa e se planeja a médio e longo prazo ou para investidores."

Flexibilidade. Para a farmacêutica Letícia Américo, sem ter como comprovar renda, o consórcio foi a opção de comprar um imóvel. "Meu marido é autônomo e, apesar de termos rendimento necessário, tivemos dificuldade em obter um empréstimo. Fizemos três tentativas sem sucesso", conta. "Além disso, o procedimento bancário era burocrático, o que não ocorreu no consórcio", afirma.

Como o casal já havia financiado um automóvel pelo sistema, não tinham dúvidas sobre o consócio. "Eu já confiava no modelo, meu cuidado foi no sentido de fazer cotações e escolher uma empresa de confiança, credenciada pelo Banco Central", conta Letícia. "O contrato era fácil de entender, não precisamos do apoio de um advogado e o reajuste anual não era elevado. São várias vantagens."

Cuidados. O Banco Central, responsável pela fiscalização e normatização dos consórcios imobiliários, mantém um ranking atualizado de reclamações contra bancos e financeiras que atuam no sistema, indicando se as contestações são procedentes ou não. De modo geral, os maiores motivos de queixas são de atendimento inadequado, problemas na liberação de crédito, cobranças irregulares e transparência nas relações contratuais.

O advogado especialista em consórcios Maurício França afirma que a primeira medida preventiva a ser tomada para adquirir um consórcio é checar se a administradora é autorizada pelo Banco Central e avaliar sua reputação no ranking da instituição. Além disso, o interessado deve ler com cuidado o contrato, preferencialmente com ajuda de um especialista em consórcios, e tirar as dúvidas com o vendedor responsável. "Antes da assinatura, surgem promessas tentadoras. A cada dez clientes, oito chegam ao judiciário porque tiveram promessa de contemplação em um prazo determinado", conta.

Em caso de embates, a primeira atitude é conversar com a ouvidoria da administradora. "É uma recomendação do Banco Central", afirma França. Se o problema não for resolvido, o participante deve procurar o Procon. "Este órgão detém o poder de pedir esclarecimentos e aplicar sanções", diz França. O terceiro passo, segundo ele, é registrar queixa no Banco Central e, por último, apelar para o judiciário.

Adesão ao sistema deve levar em conta o longo prazo Como qualquer forma de financiamento, o consórcio imobiliário exige anos de comprometimento financeiro. Por isso, especialistas defendem que o acordo só seja firmado após um bom planejamento, que leve em consideração questões como gastos fixos, reajustes anuais e multas rescisórias.

O presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (Abac), Paulo Rossi, afirma que a modalidade não é indicada para todas as ocasiões. "Consórcio é para quem entende a importância do planejamento financeiro e não tem pressa de entrar no imóvel", diz. "O participante precisa saber o que está buscando e conhecer perfeitamente suas próprias condições, estando ciente de que ele pode ser o último a ser contemplado".

Para o executivo, uma boa forma de usar a modalidade é como investimento. "Quem já tem um imóvel e deseja fazer um 'upgrade' ou comprar outro para alocar e ter um rendimento extra, por exemplo, tem tempo para esperar e conseguirá aproveitar todas as vantagens do consórcio, um ótimo produto para estes casos", diz.

O executivo cita o exemplo de um pai que comprou um imóvel para o filho de 5 anos via consórcio. "Foi um pensamento a longo prazo. Mesmo que o menino seja o último a ser contemplado, quando ele estiver com 20 ou 25 anos, terá crédito suficiente para comprar uma casa ou escritório", explica. "Aliando educação financeira a um contrato de consórcio, é possível fazer excelentes negócios".

O presidente da DSOP Educação Financeira, Reinaldo Domingos, alerta que um dos maiores problemas do brasileiro que busca por um imóvel está na viabilidade de pagamento a longo prazo. "Quando se trata de consórcio ou financiamento, muitas pessoas não conseguem quitar as prestações. Quando falamos de poupança para comprar à vista, poucos conseguem mantê-la a longo e médio prazo."

De acordo com o especialista, uma parte considerável dos brasileiros deixa de pagar suas prestações ainda no primeiro ano de contrato. "É um problema de ausência de visão para além de 12 meses, quando estamos, na verdade, falando sobre processos que demoram 120 meses. Isso leva muita gente a desistir do pagamento e a perder uma parcela do que já foi investido".

Para que não falte dinheiro para o pagamento das parcelas, o fundador e CEO da Life Finanças Pessoais, André Novaes, recomenda que o interessado faça um cálculo com base na renda mensal. "Quando alguém assume um aluguel, o ideal é que ele custe no máximo 25% da renda familiar. Para o consórcio, o ideal é que o valor das parcelas não passe de 33% ", afirma. Quando o interessado ainda não tem um imóvel próprio e precisa pagar aluguel em conjunto com as cotas do consórcio, não pode comprometer mais de um terço da renda.

Entre 100 e 200 meses, prazo da maioria dos contratos de consórcio, muita coisa pode acontecer. "A pessoa precisa entender que, ao comprar o imóvel, ela vai estar imobilizando uma boa parte do seu patrimônio, mas também uma boa parte da sua vida", diz Novaes. "Se ela receber uma oportunidade de trabalho em um local distinto, mas tiver sido contemplada com um imóvel em algum lugar, ela pode se ver presa àquele imóvel e menos motivada a aceitar. Isso precisa ser ponderado", diz.

Novaes afirma que, embora não exista uma condição ideal quando se fala em finanças pessoais, alguns elementos devem ser levados em consideração. "O interessado deve se perguntar se vai permanecer na mesma cidade e avaliar se o emprego é razoavelmente fixo", explica. "Um médico que está estabelecido há dez anos, por exemplo, dificilmente começará em outra cidade. Já um executivo de uma empresa pode ser realocado a qualquer momento".

Ao contrário de Rossi, Domingos acredita que para tornar possível a aquisição do imóvel é enxergar o consórcio como uma poupança, não um investimento. "Quando eu falo em poupar, isso significa que o interessado vai deixar de gastar em algo para adquirir uma casa. Ele tem que pensar que cada fração, cada 120 avos da prestação, é um tijolo a mais na construção. É isso que vai motivá-lo a ir até o fim", diz.

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Por Thaís Ferraz

Fonte: O Estado de S. Paulo, Imóveis, 10/06/18