Debate: A revisão da restrição de altura dos edifícios de São Paulo pode trazer ganhos à cidade?

SIM - Planejar São Paulo, sem proibir a diversidade.

Como urbanista que sou, com mais de 35 anos dedicados à gestão publica, reconheço que as macrodiretrizes propostas pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 estão em consonância com as premissas do urbanismo contemporâneo, mas a legislação que o detalhou, conhecida como zoneamento, representa um retrocesso no que diz respeito à economia urbana.

Ainda que bem intencionados, os dispositivos legais que hoje regem o parcelamento, uso e ocupação do solo apresentam vários equívocos, sendo o principal deles ignorar a cidade real preexistente.

Seu pecado original está em impor como única, para a totalidade do território urbano, uma concepção de qualidade de vida de apenas um grupo, ignorando a diversidade de comportamentos e necessidades que compõe as cidades, em particular as metrópoles.

Esse modelo de ocupação de residências isoladas em grandes terrenos, formando bolsões na área mais bem servida de benefícios urbanos, embora legítimo, uma vez que seus habitantes pagam caro por ele, é um modelo acessível a uma parcela restrita da população paulistana.

Esta, em sua grande maioria, fica obrigada a se deslocar por horas no percurso moradia-trabalho, já que se trata de um modelo indutor do espraiamento urbano.

São Paulo é caracterizada pela diversidade. Uns gostam de morar no centro, outros em bairros residenciais. Há quem prefira morar em prédios baixinhos; outros, em torres altas. Mas muitos são empurrados para a periferia pelo valor excessivo da terra urbana, obrigados a enfrentar horas em deslocamentos.

O papel do planejador público é o de oferecer as alternativas para que outras opções sejam possíveis, atendendo aos cidadãos das diversas faixas de renda. E não de proibir a diversidade.

É mais democrático admitir que o regramento urbanístico de uma metrópole de 12 milhões de habitantes deva contemplar outros modelos de ocupação e densidade. Particularmente considerando que a área onde as edificações podem superar os 28 metros de altura, combinado a um aproveitamento máximo de quatro vezes a área do terreno, nos chamados eixos relacionados ao transporte público, representa apenas 4% do território.

Não é preciso ser especialista em economia para saber que a escassez de oferta encarece o produto. E não é só para os empreendedores imobiliários, mas para o consumidor final, o cidadão comum, que vai sofrer o impacto do aumento do custo da sua moradia.

Admitir uma flexibilização da altura dos edifícios nas Zonas Mistas, que representam 15,5% do território, é medida de justiça social. E que não se fará de forma indiscriminada, já que virá acompanhada de mecanismos qualificadores, como largura mínima de via, fruição pública, alargamento de calçadas, além de total restrição nas quadras lindeiras às zonas residenciais. E as zonas estritamente residenciais ZER e os corredores a elas lindeiros continuam intocados.

Observe-se ainda que liberar gabarito não corresponde a aumentar o adensamento construtivo, pois o aproveitamento máximo de duas vezes a área de terreno estabelecido pelo Plano Diretor nessas zonas mistas permanece; assim, o volume de área construída é o mesmo.

Na proposta que enviaremos ao Legislativo para que ocorra o imprescindível debate público, somam-se outros dispositivos para, na linha do reconhecimento da cidade real, incentivar a reforma e retrofit de imóveis edificados -em particular os tombados-, a instalação de atividades e serviços de ponta, próprios a uma cidade mundial, bem como a sustentabilidade das edificações e da qualidade de vida da maioria da população.

Por HELOISA PROENÇA, secretária de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo; formada pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (USP), foi secretária municipal de Planejamento (1999-2000, gestão Pitta) e Personalidade do Ano em Gestão de Políticas Públicas em 2005

NÃO - Altura de prédios não atinge raiz da questão.

Está em ação a revisão da política urbana de São Paulo. Não se pode congelá-la, tanto que o marco regulatório garante mecanismos para seu aperfeiçoamento. A revisão é legítima, mas exige debate.

A taxa de crescimento populacional está em queda. Estima-se que por volta de 2040 se estabilizará. Mas até lá a metrópole ganhará 2 milhões de pessoas. A expansão não pode mais invadir áreas de preservação ambiental sem agravar a insegurança hídrica. Há que se adensar sobre o já construído. Contudo, bairros consolidados pleiteiam o resguardo de suas características.

A política urbana formula uma solução ao dilema. As áreas junto aos eixos de transporte público são vocacionadas ao adensamento. Como a expansão dessa rede está aquém do necessário, a medida não é suficiente. Para responder à escala da demanda há a Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM), constituída de territórios industriais subutilizados da orla ferroviária. Aí as oportunidades são vastas.

A atual gestão afirma que as regras encarecem os produtos imobiliários, o que induzirá o espraiamento urbano. Um dos vilões seria a restrição da altura das edificações. É verdade que há restrição nos miolos de bairro, mas não é verdade que não existam áreas sem restrição, ou que não se deseje adensamento vigoroso. A intensificação do uso do solo é fundamental e está direcionada aos eixos e à MEM.

Os projetos de lei Arco Tietê e Tamanduateí foram enviados à Câmara em 2016 justamente com esse propósito, mas foram retirados da pauta. Alega-se que sua escala é demasiadamente grande.

Excesso de restrição e excesso de oportunidade coexistem contraditoriamente no discurso recente. A atual gestão opta por abandonar a transformação onde o patrimônio subutilizado é farto e o adensamento desejável, para se voltar aos bairros cujos moradores não o querem.

Por que postergar o desenvolvimento da MEM e avançar sobre locais onde os votos foram majoritariamente para o atual prefeito, contrariando a própria base eleitoral?

Não há evidência de que a liberação dos gabaritos vá mitigar o efeito da segregação espacial ou reduzir o preço final de venda dos imóveis -ainda que seja verdadeiro que reduza o custo de produção. Verticalização construtiva não é o mesmo que adensamento populacional. Não há correlação direta entre altura da edificação e acesso à cidade.

A forte verticalização de bairros como Moema, Pinheiros ou Anália Franco, opostamente, gerou gentrificação. Tampouco os bairros verticalizados são os mais adensados. As periferias de morfologia horizontal é que o são.

Esta gestão paralisa os trabalhos da Diretoria de Controle da Função Social da Propriedade e propõe a revisão dos instrumentos do IPTU Progressivo e da Peuc (Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios). O retorno ao mercado do volumoso estoque de imóveis subutilizados teria mais impacto na contenção do preço da terra e na inclusão do que o aumento do gabarito.

Então, qual o propósito que justifica a revisão das regras? Nada indica haver um pleito dos movimentos de bairro de classe média pelo aumento de gabarito, menos ainda dos movimentos populares pelo esvaziamento da função social da propriedade. E tudo indica que essa revisão não qualificará a urbanidade ou reverterá a segregação.

É provável haver bairros já verticalizados onde a restrição de gabarito não faça sentido. Mas elevar a altura dos edifícios é placebo que não atinge a profundidade dos problemas. O ideal seria priorizar a gestão de soluções efetivas.

Por FERNANDO DE MELLO FRANCO, arquiteto e urbanista, é ex-secretário de Desenvolvimento Urbano de São Paulo (2013-2016, gestão Haddad) e diretor do Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos pela Metrópole)

Fonte: Folha de S. Paulo, Tendências/Debates, 18/11/2017