Ribeirão Preto atrai projetos de alto padrão

Com uma posição geográfica estratégica, no centro de um dos maiores polos agroindustriais do País, Ribeirão Preto, cidade do estado de São Paulo, é foco de investimento dos empresários da região. São esses mesmos executivos que têm impulsionado o mercado imobiliário de alto padrão da cidade.

Pensando nisso, construtoras especializadas no segmento já estão colocando à venda novos produtos. A Habiarte lança este mês dois empreendimentos. A concorrente Bild tem dois edifícios do mesmo segmento recém-saídos do forno. A Pereira Alvim vai esperar o início de 2018 para apresentar projeto similar, que há meses estava na gaveta.

De acordo com os porta-vozes das incorporadoras, o otimismo também é motivado pela confiança na retomada da atividade econômica do País. A queda da Selic, que começou 2017 em 13% e deve chegar a 7% ao ano em dezembro, incentiva o crédito imobiliário. A inflação baixa, hoje em 2,6%, se reflete no comportamento do consumidor, mais aberto a compromissos de longo prazo.

Nem a crise do governo nem a proximidade das eleições, intimida os operadores. A despeito das incertezas sobre quem chegará ao Planalto, o diretor comercial da Habiarte, João Marcelo Barros, aposta em um governo sucessório que dê continuidade à atual política econômica. "E não podemos esperar o resultado para só então tomarmos posição, estamos há três anos aguardando para voltar a lançar", afirma.

A empresa parece estar certa de que o momento é agora. Os edifícios anunciados estarão em um terreno de comprado lá atrás, em 2007. O espaço receberá mais 18 torres nos próximos 10 anos. Apesar de só comportar obras da construtora, não se trata de um condomínio fechado, será um bairro planejado.

Riqueza. Para além da conjuntura macroeconômica está a localização favorável de Ribeirão. Sua distância em relação a São Paulo faz com que as cidades do entorno concentrem investimentos nela, o polo administrativo da agroindústria regional.

A ênfase da região na agropecuária e na produção sucroalcooleira acabou criando condições para o desenvolvimento de um parque industrial forte. O foco é em insumos, máquinas e equipamentos, além da indústria têxtil e de cosméticos.

É de olho nesses empresários que as construtoras estão. "Meu cliente é de famílias tradicionais de Ribeirão, mas também grandes produtores dos municípios vizinhos", diz Thiago Faraco. De acordo com o diretor da Bild, grande parte dos executivos mantém escritórios e pelo menos uma segunda residência na cidade.

Barros confirma a tese e conta que a Habiarte teve uma surpresa ao lançar, em 2014, um empreendimento na fronteiriça Sertãozinho. "Tivemos muita dificuldade para vender, descobrimos que as pessoas não querem comprar lá, preferem investir em um imóvel em Ribeirão, porque a valorização é maior."

O comportamento é bastante comum, diz o professor de Real Estate da Poli-USP João da Rocha Lima Jr. Quando os produtores têm resultados positivos em suas atividades, que são de alto risco, tendem a protegê-los fazendo aplicações conservadoras. "O imóvel é o investimento conservador por excelência. Costumo dizer que o lucro vira tijolo."

Para o diretor regional do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), José Ferreira, há, ainda, uma demanda interna significativa. São famílias que moravam no centro da cidade, em prédios erguidos nos anos 1970, e que decidiram se mudar para condomínios horizontais.

Requinte. Hoje, elas querem voltar para os apartamentos, por causa da praticidade, mas manter o conforto das grandes casas onde viveram. "Já com um patrimônio acumulado, essas pessoas buscam requinte."

Professora de Arquitetura da Universidade Federal de Uberlândia (UFU), Simone Villa estudou o surgimento dos grandes empreendimentos imobiliários em Ribeirão. Segundo a docente, a migração para os condomínios de casas aconteceu porque o centro se tornou um lugar caótico. Também a estrutura dos prédios antigos, com poucas vagas de garagem e áreas comuns muito simples, perderam apelo.

Os novos edifícios estão fora do antigo perímetro central. Deslocaram-se para uma área arborizada mais afastada. "O vetor de desenvolvimento da cidade mudou porque não adianta vender um imóvel luxuoso numa região que não corresponda a isso", afirma Faraco.

Os projetos da Bild foram assinados por João Armentano, um dos maiores designers de interiores do País. "Isso faz muita diferença na hora de falar com nosso público." As unidades têm a partir de 300 m² e possuem pé direito (a altura da base ao teto) de 3 metros. "Dá um ar de sofisticação."

Para o Ilhas do Sul, onde serão erguidas as 20 torres da Habiarte, o ponto alto será o paisagismo, afirma o diretor Barros. "Contratamos Benedito Abbud, uma aposta alta. Toda a estrutura elétrica é subterrânea e a largura das ruas é maior, por exemplo." Apesar de ser aberto, só haverá duas passagens de acesso ao bairro.

Os dois prédios que serão lançados pela construtora esta semana são Cidade Vancouver e Cidade Montreal. O primeiro terá quatro apartamentos de 235 m² por andar. No segundo, mais sofisticado, serão apenas dois de 376 m² cada.

O crescimento dos lançamentos de luxo em Ribeirão Preto vai na contramão do que é tendência no interior do Estado, os apartamentos padrão Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Nos últimos três anos, entre 75% e 85% das unidades comercializadas fora da região metropolitana de São Paulo ficaram dentro das faixas mais populares do programa federal, afirma o diretor de interior do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Frederico Marcondes.

Na capital, esse conjunto representou apenas 26% das vendas. Para Marcondes, o preço do terreno em São Paulo torna a modalidade quase inviável. "Só dá para fazer se for muito na periferia, porque são apartamentos de até R$ 230 mil." As unidades têm cerca de 45 m² e 65 m². Levantamento feito pela entidade mostra, ainda, que o preço do metro quadrado do interior é quase metade do praticado na capital, R$ 4600 frente R$ 9 mil.

Diretor da construtora Vitta, João Paulo Penteado afirma que o negócio se sustenta pela escala de produção. "Temos um baixo valor agregado, mas o volume é muito grande."Ele lembra que a Caixa Econômica Federal ampliou o teto salarial para os empréstimos. Famílias com renda bruta de até R$ 7 mil também podem conseguir crédito subsidiado. A abertura, segundo Penteado, permite produtos populares mais bem elaborados.

"Nossos apartamentos são compactos, mas investimos nas áreas comuns, como churrasqueira, academia, pista de corrida." As unidades têm até 50 m², com preços que variam de R$ 135 mil a R$ 180 mil.

De 2010 a 2017, a Vitta fez 33 lançamentos em diferentes cidades do interior do Estado. Em 2014 e 2015, anos de aprofundamento da crise econômica, o número de novos empreendimentos foi de 3 e 4, respectivamente. Em 2017 já foram 11, a previsão para 2018 é 15.

Sem crise no interior? Penteado fala que não sentiu a recessão. A quantidade aparentemente ínfima de 2014 e 2015 foi, na verdade, maior ou igual do que a dos anos anteriores.

Já Marcondes é cauteloso, mas também acredita que as capitais sofreram mais. Isso porque as pequenas cidades -apenas 9 municípios paulistas têm mais de 500 mil habitantes - conseguiram manter razoavelmente as entregas de baixo e médio padrão.

"Se pensamos em São José dos Campos, por exemplo, não vemos nenhum bolsão de riqueza, mas existe ali uma classe operária interessante, cuja média salarial é estável e atrativa para o nosso negócio", diz.

Por Bianca Soares

Fonte: O Estado de S. Paulo, Radar Imobiliário, 12/11/2017