Parecer da justiça em dois casos: devolução de valores ao comprador de imóveis e rescisão de contrato de permuta de terreno

STJ nega recurso de donos de terreno.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que nos casos em que houver rescisão de contrato de permuta de terreno onde seria construído empreendimento imobiliário, os proprietários só respondem por nova alienação após a indenização dos antigos adquirentes.

A decisão foi tomada pela Terceira Turma da Corte, ao negar recurso dos donos de um terreno contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que reconheceu sua legitimidade passiva para responder pelos danos sofridos pelos anti-gos adquirentes.

O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, afirmou que a decisão do juízo falimentar que decretou a rescisão do contrato, por si só, não causou danos aos compradores dos apartamentos. "O dano adveio do descumprimento da vedação legal de nova alienação do imóvel objeto de rescisão (terreno) sem o pagamento da devida indenização aos ex-adquirentes", destacou o magistrado.

Sanseverino argumentou que houve enriquecimento sem causa dos proprietários do terreno, que obtiveram um acréscimo patrimonial com os recursos dos compradores dos apartamentos, uma vez que eles receberam de volta o terreno dado em permuta com várias melhorias.

Segundo o ministro, a sentença falimentar, em momento algum, garantiu aos proprietários do terreno o pleno exercício de domínio do imóvel objeto da rescisão, tanto que ressalvou que eventual benfeitoria realizada pela construtora falida deveria ser ressarcida.

Ao negar o recurso, Sanseverino confirmou a decisão do TJRJ de que houve violação do direito subjetivo dos compradores dos apartamentos de serem indenizados com fundamento no artigo 40, parágrafo 3º, da Lei 4.951/64. A infração "ocorreu no momento da perfectibilização do contrato de permuta, ou seja, quando a nova construtora entregou os seis apartamentos sem indenizar os ex-adquirentes", explicou o ministro.

Acompanharam Sanseverino os ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze (presidente), Moura Ribeiro e Nancy Andrighi. 

Justiça afasta necessidade de valor de imóvel ser devolvido ao comprador

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) contrariou a jurisprudência dominante e afastou a necessidade de uma incorporadora devolver valores ao comprador de um imóvel, que estava inadimplente e já detinha a escritura do bem.

Segundo o sócio do Mattos Engelberg Advogados, Gustavo Penna Marinho, responsável pelo processo, o juízo foi importante para as construtoras, incorporadoras e imobiliárias, que frequentemente são obrigadas a devolver valores por conta da inadimplência dos compradores.

"Há diversas decisões que acabam aplicando o CDC [Código de Defesa do Consumidor]. É um entendimento que não está pacificado", explica o advogado.

De acordo com Marinho, essas decisões estavam prejudicando os negócios no setor imobiliário porque a empresa tinha que devolver o dinheiro sem comprometer a obra, já que os outros apartamentos tinham que ser entregues no prazo. "As construtoras acabam precisando de um caixa muito elevado para conseguir operar", comenta.

No caso em análise, o comprador adquiriu um terreno por R$ 84.565,27, pagando R$ 37.469,09 por entrada, corretagem, registro de escritura e cinco parcelas de financiamento. Contudo, ele não conseguiu pagar todas as prestações, de modo que o imóvel, pelo contrato de alienação fiduciária celebrado, acabou voltando às mãos da incorporadora.

O consumidor foi, então, à Justiça para reaver os valores pagos mesmo o contrato não prevendo reembolso. Na primeira instância, o juiz da Comarca de Cidade Ocidental (GO) entendeu pela nulidade da cláusula que estabelece perda das prestações pagas, de acordo com o artigo 53 do CDC. "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas [...]", aponta o texto da legislação.

Assim, a incorporadora foi condenada a devolver ao consumidor o montante de R$ 30.521,79, descontados os 10% de cláusula penal.

A companhia entrou com recurso no TJDF, onde o desembargador Fábio Eduardo Marques colocou a Lei 9.514/1997 acima do CPC e reverteu a decisão da primeira instância. Para o magistrado, o código só se aplica em contratos imobiliários quando há promessa de compra, enquanto nesse processo o imóvel já estava até escriturado, de forma que a lei que trata de alienação fiduciária seria mais adequada para regular o acordo em questão.

"Enfim, inaplicável o art. 53 do CDC, à medida que a norma especial contida na Lei 9.514/97, inclusive posterior à Lei 8.078/90, prevalece quando do inadimplemento do devedor fiduciante", defendeu o desembargador.

Distinção. Na opinião do sócio do VBD Advogados, Olivar Vitale Júnior, o mais importante do julgamento foi a distinção que o desembargador fez entre imóvel com promessa de compra e imóvel cuja posse já foi para o comprador. "No caso houve uma venda definitiva em que o comprador deu em garantia o próprio imóvel comprado para o credor. Aplicou-se o procedimento que está na lei", expressa o advogado.

Vitale Júnior acredita que se fosse, por outro lado, uma decisão relativa à distratos, quando o imóvel ainda não foi entregue pela construtora e o comprador desiste da aquisição, o entendimento do tribunal seria diferente.

Na avaliação do advogado, a decisão na primeira instância foi um erro, típico de casos em que o juiz confunde esses conceitos de promessa de compra e aquisição definitiva.

Gustavo Penna Marinho opina que a decisão do TJDF trouxe mais segurança jurídica para as incorporadoras, melhorando o ambiente de negócios no setor. "O tribunal reafirmou a validade das disposições que permitem a execução da garantia e trouxe estabilidade para todo o financiamento imobiliário, o que pode até manter os juros em um patamar satisfatório", conclui o especialista.

Fonte: DCI, Legislação & Tributos, 09/08/2017