Com programa Minha Casa em crise, gestão Doria aposta em aluguel social

A gestão João Doria (PSDB) prepara o lançamento para a cidade de São Paulo, no mês que vem, de um programa alternativo ao Minha Casa, Minha Vida – que só tem encolhido desde o final de 2014.

Em vez da produção da "casa própria" em conjuntos habitacionais distantes, feitos em grande escala por empreiteiras, o plano é estimular a produção de unidades subsidiadas para aluguel em áreas centrais de São Paulo.

Conhecida como locação social, a estratégia é amplamente utilizada em cidades americanas como Nova York e Washington. O mercado imobiliário produz e gerencia apartamentos mais baratos para alugar, e a prefeitura dá vantagens –de descontos no IPTU à permissão para construir mais metros quadrados para os prédios que servirem a inquilinos de renda menor.

"Vamos entrar de sola nesse modelo, em parceria com a iniciativa privada", afirmou à Folha o secretário municipal de Habitação, o arquiteto Fernando Chucre, 50.

"É bem mais barato e rápido que produzir do zero. Desapropriar terrenos, encomendar projetos, tirar os licenciamentos, levar infraestrutura, creche, hospital, tudo isso demora", diz.

Segundo Chucre, haverá chamamentos para quem quiser reformar e gerenciar apartamentos de aluguel. Vence quem oferecer o menor valor final. A prefeitura tem nove edifícios e dois terrenos já desapropriados para esse fim.

Outros 772 imóveis foram notificados pela prefeitura por estarem vazios há mais de um ano, desrespeitando a função social prevista no Estatuto da Cidade, de 2001. Se não ganharem uso nos cinco anos seguintes da notificação, podem ser desapropriados.

"Há muitos edifícios deteriorados no centro porque os proprietários não têm recursos para reformar ou para pagar IPTU devido. Eles poderão entrar nesse pacote para locação social", afirma Chucre.

O secretário diz que os moradores de baixa renda seriam inseridos em áreas já servidas por transporte público, com apartamentos de tamanhos diferentes e possibilidade de comércio no térreo. "Programas como o Minha Casa, Minha Vida faziam conjuntos exclusivamente residenciais, onde todos os apartamentos tinham dois quartos."

A secretaria calcula que a reabilitação de imóveis para locação sairia por R$ 70 mil por unidade, metade de uma unidade do MCMV. A meta oficial da prefeitura é entregar mil apartamentos de locação social em quatro anos.

Desde 2001, 980 unidades nessa modalidade foram entregues pela prefeitura –mais da metade no governo de Marta Suplicy (2001-2004).

Obstáculos. A avaliação da prefeitura sobre os projetos desenvolvidos nas gestões Marta, Serra, Kassab e Haddad é mista.

Considera ter havido dois casos de sucesso, as vilas para artistas e idosos, moradores homogêneos com certa renda, e alguns mal-sucedidos, que se favelizaram.

"O problema da locação social pública é que quando um elevador tem problemas, uma torneira precisa ser trocada, o inquilino precisa acionar a Cohab, e a máquina pública nem sempre consegue resolver esses consertos rapidamente", afirma Chucre.

No primeiro semestre sob Doria, a habitação foi uma das áreas que mais sofreram congelamento de gastos –51% do previsto no Orçamento.

Questionado sobre de onde sairão os recursos para pagar os aluguéis dos moradores de menor renda, o secretário disse que já se reuniu algumas vezes no Ministério das Cidades e com a CDHU estadual, da gestão Geraldo Alckmin (PSDB), para definir a modelagem financeira.

Ele evita dar uma previsão de quantas unidades a iniciativa privada pode desenvolver além das mil em parceria com a prefeitura. Nos últimos oito anos, só 25 mil unidades foram entregues na cidade -em meio ao cadastro de 130 mil pessoas na fila da Cohab e de 33 mil famílias que recebem auxílio-aluguel enquanto as moradias não ficam prontas.

O mercado imobiliário vê a alternativa como boa opção diante da crise no setor iniciada em 2014 e da redução brusca do crédito federal.

No ano passado, em convenção do Secovi (principal associação da área), houve apresentações sobre um modelo batizado de LAR (Locação Acessível Residencial).

"Alugar é uma opção viável quando adquirir um imóvel é extremamente caro", disse na ocasião à Folha um dos palestrantes, Marc Jahr, ex-diretor do equivalente à Cohab de Nova York. "Os enormes conjuntos habitacionais ficaram estigmatizados. Houve corrupção, gestões ruins, elevadores quebrados, baratas nos apartamentos."

Chucre diz que, para evitar que o mesmo aconteça nos futuros edifícios de aluguel, haverá maior monitoramento do pós-ocupação. "Vamos medir a satisfação, os problemas."

Para o arquiteto Mauro Munhoz, professor da faculdade de arquitetura Escola da Cidade, a locação social pode ser positiva se garantir a permanência dos moradores.

"Em muitos projetos de casa própria, em que se vendia a habitação popular, a valorização do bairro fazia com que muitas pessoas fossem obrigadas a vender o imóvel e a morar muito longe", afirma.

Ele diz que vários modelos de habitação social teriam demanda em São Paulo, de aluguel à compra de imóveis. "É importante monitorar, ter métricas para ver o que mais funciona. Só não pode ser efêmero, tanto para o proprietário, quanto para os inquilinos." 

Por RAUL JUSTE LORES

Fonte: Folha de S. Paulo, Cotidina, 13/07/2017