Centro multiuso é o melhor conceito

A Multiplan é a segunda maior empresa brasileira do setor de shopping centers. Com 18 empreendimentos no portfólio, que totalizam cerca de 2 milhões de metros quadrados construídos e 748,2 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), a companhia está presente no Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Paraná, Distrito Federal e Alagoas, os maiores mercados consumidores do país. São quase 5 mil lojas, visitadas anualmente por aproximadamente 164 milhões de consumidores.

No comando da Multiplan está José Isaac Peres. A ligação do executivo com a indústria de shoppings vem de longa data, quando ainda era sócio da Veplan-Residência e construiu o Shopping Ibirapuera, o segundo da capital paulista, inaugurado em 1975. Naquele mesmo ano, Peres vendeu sua participação na empresa e fundou a Multiplan, que abriu o capital em 2007. Desde então, a companhia conquista novas fatias de mercado.

No ano passado, a Multiplan transitou com desenvoltura entre dois extremos. Inaugurou o ParkShopping Campo Grande, na periferia da zona oeste do Rio de Janeiro, o primeiro do grupo dirigido às classes B e C, e o VillageMall, um templo de luxo instalado em área nobre da Barra da Tijuca.

Agora, acaba de entregar o ParkShopping Maceió, em parceria com a Aliansce Shopping Center, seu primeiro empreendimento na Região Nordeste, que nasce com uma vitória significativa: abriu as portas com 94% de ocupação, em um momento em que o aumento de lojas fechadas decepciona os consumidores e acende os sinais de alerta dos investidores.

Em entrevista ao Valor, Perez analisa o extraordinário crescimento da indústria de shopping centers no Brasil, as tendências e as grandes mudanças que marcaram o setor nos últimos anos.

Ele fala ainda sobre as chances de continuidade de uma expansão que levou a Multiplan a obter um lucro líquido de R$ 86,7 milhões no terceiro trimestre deste ano, alta de 20,4% em relação a igual período de 2012, acima das expectativas do mercado.

Abaixo, os principais trechos da entrevista.

Valor: Como se explica o enorme crescimento da indústria de shoppings nos últimos anos?
José Isaac Peres: Alguns fatores influíram muito para o boom do setor. Um deles, muito importante, foi a estabilidade monetária. Outro, a redução da taxa de juros. O terceiro foi o crescimento da renda. A conjunção desses três fatores aumentou exponencialmente o consumo. Hoje temos shoppings em zonas de classes B, C, e D, com uma grande demanda porque existe uma classe emergente ávida para comprar.

Valor: Os shoppings inaugurados agora foram projetados há cerca de três anos, em um cenário econômico mais otimista. A indústria será mais cautelosa em função do baixo desempenho da economia?
Peres: Não acredito. Entre 1979 e 1983, em uma época muito mais difícil, a Multiplan construiu cinco shoppings. Pegamos o pior momento do Brasil, e ainda assim investimos. Em 1983, quando inaugurei o ParkShopping de Brasília, o PIB brasileiro teve uma queda de 3%. O país vivia uma inflação crônica, não tinha reservas. No governo Sarney, tivemos a moratória da dívida. Atravessamos o início do governo Collor com o confisco da poupança. Vivemos momentos muito mais difíceis, com uma inflação de mais de 1.000%, sobrevivemos e continuamos crescendo. A grande força do desenvolvimento brasileiro se deve à estabilidade econômica e não a uma determinada política econômica. Se continuarmos com a estabilidade da moeda, o Brasil vai crescer.

Valor: O momento agora é de maior concorrência. A expansão da indústria de shoppings tende a perder fôlego nos próximos anos?
Peres: Vai depender da economia. Se ela continuar crescendo, o fôlego continua. Por outro lado, não podemos esquecer que a indústria cresceu bem mais do que a economia nos últimos anos porque a aproveitou as oportunidades e elas estão longe de se esgotar. A Área Bruta Locável (ABL) per capita ainda é muito baixa. No México é de 81 metros quadrados para cada grupo de mil habitantes e no Brasil, de 50 metros quadrados. Além disso, a Multiplan vende US$ 12,5 mil por metro quadrado/ano. A média das maiores redes internacionais, a Simon, Westfield, Macerich e Taubman, é de US$ 6,7 mil por metro quadrado/ano. A realidade mostra que ainda há muito espaço para ser explorado.
Os centros mais modernos valorizam a luz natural e existe a preocupação de ser autossustentável

Valor: Preocupa o fato de algumas empresas inexperientes, mas respaldadas por fundos de investimentos, atuarem com tanta desenvoltura no setor?
Peres: Se você não tem know-how, não tem conhecimento, não tem expertise, as chances de dar certo são muito menores. Somos profissionais há 40 anos e, mesmo assim, erramos. Hoje tem muita gente investindo em shopping no Brasil. Tem até banco, que nunca fez uma casa ou um shopping, porque acha que o setor é a galinha dos ovos de ouro e não é. O mercado vai se depurar naturalmente e vai se consolidar. Daqui a pouco, muitos desses empreendimentos estarão à venda, alguém vai comprá-los e transformá-los em um mall melhor, mais bem administrado. É um processo normal.

Valor: Quais os maiores desafios que o setor enfrenta?
Peres: Estou no negócio de shopping centers há aproximadamente 40 anos e no imobiliário há 50. Os dois setores enfrentam novos desafios, como o da mobilidade urbana. O shopping center é um sub-produto do caos que se estabeleceu nas grandes e até nas médias cidades a partir do automóvel. Hoje, se você não tiver estacionamento, não consegue vender. O mall é um equipamento absolutamente indispensável a qualquer cidade brasileira.

Valor: Qual o fator mais importante na decisão de investimento em um centro de compras?
Peres: A localização. Mas, se você é um bom empresário, faz aquela localização existir, se transformar em um gerador de seu próprio consumo mesmo quando não é tão boa. Exemplo: fizemos um centro de compras em Belo Horizonte na BR 3, a antiga Rio-Belo Horizonte, onde não tinha nada. Hoje existe uma cidade lá. Em São Paulo, a área do Morumbi Shopping era um pântano no início dos anos 1980. A avenida Berrini mal existia e veja o que aconteceu. O poder de um shopping center de alavancar o desenvolvimento de uma cidade é muito grande, o que explica o fato de os prefeitos lutarem tanto para conseguir esse tipo de empreendimento. Por exemplo: a Barra, no Rio de Janeiro, tem dois momentos: antes e depois do BarraShopping. Hoje, a Barra é uma das regiões brasileiras que mais crescem.

Valor: Está muito difícil comercializar as lojas dos novos centros?
Peres: Os lojistas fazem uma avaliação do local onde o shopping será instalado, do projeto e, principalmente, da empresa que está por trás do empreendimento. Ela tem um peso de 50% na decisão do varejista. O shopping tem três fases: concepção, construção e operação. A mais difícil é a gestão, a operação, que exige investimentos e uma equipe muito experiente. Tem de ajustar o modelo, o mix. O problema começa exatamente na inauguração. Com meio século nessa atividade, temos uma grande expertise, uma convivência boa com os varejistas e, principalmente, muita credibilidade e boa acolhida no mercado. Em uma reunião para anunciar a construção de um shopping na Região Sul, o representante de uma grande rede varejista nos disse que sua meta, naquele momento, era o Sudeste. E concluiu: 'Mas se você fizer um shopping no Sul, vamos ter de participar'. Isso revela a confiança no projeto.

Valor: Como estão hoje os índices de vacância nos empreendimentos desenvolvidos pela Mutiplan?
Peres: Em nossos 18 shoppings, temos cerca de 5 mil lojas, das quais apenas 92 estão vagas. Ou seja, a vacância não chega a 2%. Não é nada. Podemos dizer que nossos empreendimentos, incluindo os novos, estão totalmente ocupados. Inauguramos o ParkShopping Maceió com 94% de ocupação. Estamos nos sentindo confortáveis. Temos vários projetos para os próximos anos. Mas o mercado é mais competitivo, sem dúvida nenhuma, e o lojista tem consciência disso.

Valor: Os shoppings mudaram muito?
Peres: Mudaram. Deixaram de ser uma caixa concreta, fechada, estão procurando conciliar a estrutura com o meio ambiente, a natureza, o verde. Os shoppings mais antigos não deixavam passar luz. Os mais modernos valorizam a luz natural, até porque existe a preocupação de fazer um projeto autossustentável. Os empreendedores estão muito preocupados com a questão do consumo de energia, de água, com a redução dos custos para os lojistas. O shopping center é um projeto de longo prazo. É como uma escultura que você vai esculpindo e que, depois de alguns anos, vai ter uma forma diferente, novas atividades, exposição diferente. Vai sendo moldado em função das tendências do mercado e dos anseios do consumidor.

Valor: Qual o melhor formato para um shopping?
Peres: O melhor conceito é o multiuso, onde em um só lugar você encontra tudo. É a fórmula ideal para enfrentar o problema da mobilidade urbana. A Multiplan foi pioneira em introduzir este conceito no Brasil. O maior multiuso do país está no Rio de Janeiro, na Barra da Tijuca. É um complexo com três shoppings com características diferentes, centro médico, centro empresarial, que recebe 30 milhões de pessoas por ano. A chave do sucesso está na conversa que ouvi entre duas consumidoras. Uma delas explicava para a amiga que ia àquele shopping todos os dias porque ali resolvia sua vida.
O shopping center é um sub-produto do caos que se estabeleceu nas grandes e médias cidades a partir do carro

Valor: O conceito dos shoppings também mudou. Eles deixaram de ser apenas um local de compras para ser um ponto de encontro. O que reflete melhor essa transformação?
Peres: O crescimento das áreas de lazer, de entretenimento. Sempre privilegiei a atividade de lazer porque, na minha cabeça comprar não deixa de ser lazer. A compra é satisfação de um desejo e toda vez que você satisfaz um desejo, fica mais feliz. Por outro lado, a compra em shopping é uma compra em família. Sempre me preocupei com as crianças e introduzimos as primeiras áreas de entretenimento nos shoppings quando isso nem existia nos Estados Unidos. O primeiro cinema Multiplex foi feito pela Multiplan em Brasília, no ParkShopping. Na década de 1980, abrimos oito cinemas em Brasília, quando um concorrente estava fechando sua única sala, e recebemos 1,350 milhão de pessoas no primeiro ano. Por que um fecha e outro abre com sucesso? Por uma razão muito simples: qualidade. A Multiplan sempre foi preocupada com a qualidade. Fizemos uma coisa inédita. Deu certo e hoje está em todo lugar, até nos Estados Unidos.

Valor: Qual foi a reação do mercado às áreas de entretenimento, hoje uma das grandes tendências do setor?
Peres: Sempre que se falava em entretenimento, alguém perguntava: 'Mas você vai ocupar uma área enorme que não rende nada?' Lógico! Não podemos ganhar em tudo. Temos de pensar em como satisfazer melhor nosso cliente. As pessoas precisam encontrar um lugar em que se sintam abrigadas, amparadas, em que encontrem o seu ponto de equilíbrio, seu momento de lazer, onde as crianças tenham um lugar para se divertir. Na minha concepção, os shoppings têm que dar prazer para as pessoas. Em última análise, temos de vender prazer, uma coisa muito subjetiva. Pretendemos preencher esse espaço.

Valor: O público que frequenta os shoppings também mudou.
Peres: No início, os shoppings eram voltados para os segmentos de renda A, AA. Hoje, atendem todas as classes sociais, têm uma massa de público muito diversificada. Isso é muito bom por permitir acesso a consumidores que antes não tinham um automóvel, que deixou de ser um luxo para ser um utilitário. Que vai acabar porque as pessoas não conseguem mais andar de carro. Não sabemos se o próximo utilitário vai ser um avião ou um helicóptero.

Valor: O ParkShopping Campo Grande foi a primeira experiência da Multiplan para atender à nova classe média?
Peres: Foi. Os empreendimentos existentes em Campo Grande são muito modestos. Então fizemos um shopping fantástico, cinco estrelas, em uma região caracteristicamente B, C, e D. O centro de compras foi dirigido para uma classe emergente que se sente prestigiada por ter um mall com aquele padrão e o empreendimentos está indo bem.

Valor: Como o senhor vê o mercado neste momento?
Peres: Em outubro, nossos malls registraram um crescimento de vendas de quase 10% em relação ao ano passado. Alguns tiveram mais de 10%. Até o meio do ano, as vendas não foram bem, apesar de as terem crescido entre 7% e 8% a mais que no ano passado. O mês de outubro sinaliza um crescimento anual por volta 10% ou um pouco mais, uma boa notícia.

Valor: Para onde vai a Multiplan?
Peres: Ainda não anunciamos, mas temos vários projetos. Vamos fazer um shopping em Canoas, no Rio Grande do Sul, outro em São Paulo e, provavelmente, outro no Rio de Janeiro, em regiões das capitais ainda não atendidas. O Brasil ainda tem espaços para ser explorados. Mas isso não é uma garantia de sucesso para todos. O mercado existe, mas o consumidor está cada vez mais exigente e temos de prestar mais serviços, atender melhor e ser mais criativos.

Valor: O que é ser mais criativo?
Peres: Identificar um desejo e satisfazer corretamente aquele desejo. Porque senão deixa de ser criativo para ser criatice, que é a criação com burrice. Tem muito disso. 'Fiz diferente'. Para quem e para quê? O grande desejo das pessoas é um shopping como um grande ponto de encontro porque nas ruas não se pode falar com alguém que está andando ao lado. A insegurança leva as pessoas para dentro dos shoppings. A tecnologia deu muito mais poder para os indivíduos, que têm o seu carro, falam vendo outra pessoa do outro lado do mundo, mas sentem-se isoladas. Hoje, no Brasil, o shopping cumpre uma função social fundamental. É o grande ponto de encontro, a grande praça pública, o grande boulevard, para onde as pessoas vão e se sentem seguras.

Fonte: Valor Econômico