Estratégia é crescer no interior de São Paulo

 

SÃO PAULO, 11 de dezembro de 2008 - Ao fim da entrevista, João Audi, diretor superintendente da AlphaVille Urbanismo, atende o celular. Sua mãe quer saber se ele irá visitá-la durante a viagem ao Rio de Janeiro. Mas o principal objetivo da breve passagem pela capital não é encontrar os familiares, e sim, lançar o primeiro empreendimento na cidade natal do executivo. "Não poderia deixar de investir no Rio", ri. O carioca está há menos de um ano à frente dos negócios da companhia, que tem dobrado os lançamentos ano a ano, desde 2007, quando a Gafisa se tornou sócia majoritária da empresa com 60% das ações.

Em 2008, já foram lançados nove condomínios, e ainda faltam três. Este total é duas vezes maior que o do período anterior. No terceiro trimestre deste ano, o potencial de vendas previsto era de R$ 211 milhões. Já as perspectivas para 2009 não podem ser reveladas - para não influenciar investidores - mas Audi deixa escapar que a incorporadora vai voltar a sua atenção ao interior de São Paulo. Diz também que o crédito deve voltar a ser liberado rapidamente e que os preços dos terrenos não devem cair, "até porque ainda tinham margem para subir mais." E, sim, Audi prometeu visitar a mãe.

Gazeta Mercantil - Quando surgiu o conceito de construir condomínios fechados?

A AlphaVille tem uma história de muito sucesso. O início da empresa foi em 1974, com a construtora Albuquerque Takaoka, que promoveu o desenvolvimento da região de Barueri (SP). A idéia era construir um condomínio limpo. O problema é que São Paulo estava vivendo um milagre econômico, assim como o resto do Brasil. Então, era difícil, por exemplo, construir uma companhia de componentes eletrônicos e garantir que uma indústria poluente não iria se instalar ao lado. Foi quando Renato Albuquerque e Yoshiro Takaoka introduziram o conceito de condomínio limpo no País. Deu tão certo que os executivos estrangeiros, que vieram trabalhar nessas indústrias, começaram a demandar residências próprias.

Gazeta Mercantil - Quais são as principais características?

Um condomínio fechado, chamado de "gates community" nos Estados Unidos, parte de um conceito de pessoas morarem em um local fechado com toda infra-estrutura. Ele é programado para a pessoa passar 24 horas por dia durante os sete dias da semana. Aí, fizeram o AlphaVille 1, que foi um sucesso absoluto. Depois vieram o 2, o 3, aí veio o zero e a ordem se perdeu. Só em Barueri e Santana do Parnaíba são 14 condomínios AlphaVille. Os dois municípios, com muita sabedoria, expandiram esse conceito para fazer uma cidade ao redor dos condomínios. O resultado é a criação de uma megacidade. Barueri hoje é o oitavo Produto Interno Bruto do País.

Gazeta Mercantil - Como o senhor entrou para a empresa?

Em 1996, o Takaoka morreu e o filho dele não quis assumir a companhia. Então, o Renato chamou um sócio novo, Nuno Lopes Alves, e juntos criaram a AlphaVille Urbanismo, porque até então era a construtora Albuquerque Takaoka. E a AlphaVille começou a expandir para Campi-nas, Belo Horizonte e outras cidade. Começou a amliar o conceito de condomínios residenciais. Cresceu tanto que, em 2006, eles resolveram vender parte da empresa para investidor estratégicos e decidiram pela Gafisa, que comprou 60% da empresa. O Renato continuou com 40%. Em 2007, o Nuno fez a transição - da AlphaVille Urbanismo familiar para uma AlphaVille Urbanismo com 60% de capital da Gafisa - e, em determinado momento, decidiu sair e começou a procurar um executivo no mercado para substituí-lo. E aí nos encontramos, e eu vim para cá. A minha missão era manter o ritmo de crescimento.

Gazeta Mercantil - Como é a integração com a Gafisa?

A integração com a Gafisa obviamente pressupõe uma governança corporativa de empresa de capital aberto, listada em Nova York, e SOX [Lei Sarbanes Oxley]. Nós implantamos tudo isso aqui, por estarmos dentro do grupo. Por isso, temos de manter os mesmos princípios contábeis e os sistemas, e assim viramos uma empresa grande. Fazer um crescimento ordenado é a coisa mais difícil. Cortar custos e diminuir uma companhia é relativamente fácil. Fazer a empresa crescer é difícil, porque precisa adaptar a estrutura, os processos, enquanto se mantém a qualidade e o ritmo. Em 2006, a empresa lançou três empreendimentos, em 2007, sete, e está fechando o ano com 12. É literalmente o dobro, não é fácil. A gente passou parte de 2008 contratando muito.

Gazeta Mercantil - E como a incorporadora fica no meio da turbulência financeira?

Mesmo nesse cenário, não estamos demitindo. Estamos em um ritmo acelerado, por isso vamos manter a equipe com uma perspectiva boa para o nosso segmento. Obviamente não é a festa que estava antes, mas é ainda uma boa perspectiva para o próximo ano.

Gazeta Mercantil - Quais são os planos para o ano que vem?

A gente não pode fazer projeção, por ser de capital aberto, e não fechamos o "business plan". Mas a empresa partiu para a estratégia de diversificação geográfica. Estamos absolutamente no Brasil inteiro; ao todo, temos 37 empreendimentos, contando com o do Rio de Janeiro. Em obras, são 15. Lançamos Barra da Tijuca, no dia 6, Mossoró, no Rio Grande do Norte, nesta semana, Votorantim, município de Sorocaba, na próxima outra semana. E vamos lançar também um projeto novo: são 104 casas em Rio das Ostras [RJ]. Já tem um AlphaVille lá, e na frente, vão ser construídas as unidades, que se chamam "housing". É um conceito de casas iguais mas muito bem acabadas, é a nossa primeira experiência nessa área. A principal diferença é a praticidade de comprar a casa pronta, construída pela AlphaVille. O preço do aluguel na região é altíssimo, é 1,7% do valor do imóvel, por isso a rentabilidade é fantástica. Isso ocorre porque não há oferta de qualidade. É por essa razão que parte dessas casas vai ser comprada por investidores, que tem interesse em veraneio, outra por moradores de Rio das Ostras. Estamos muito esperançosos com o nosso projeto, chamado de Conceito A.

Gazeta Mercantil - Qual é o diferencial da companhia?

Hoje, realmente é uma empresa de cobertura nacional, que não tem concorrente com o mesmo porte. Não há ninguém que faça loteamento nessa escala como a gente, mas há ótimos concorrentes regionais. Por isso, é uma empresa única, com uma característica única. Além disso, há um reconhecimento da marca espeta-cular. A gente fez uma pesquisa em uma cidade distante de São Paulo, e o resultado foi incrível. Às vezes, as pessoas nos conhecem mais fora de São Paulo do que na capital, porque aqui confundem com o bairro. AlphaVille é um condomínio de altíssimo padrão ou é o bairro? Fora de São Paulo, as pessoas sabem claramente que é incorporadora de condomínios de alto padrão.

Gazeta Mercantil - Eu conheço a empresa por causa do AlphaVille Lagoa dos Ingleses (BH)...

Lá nós não somos mais sócios. Mas foi importante, porque foi um case. No dia do lançamento, foram vendidos mil lotes. Houve briga pelos terrenos, que não são tão perto de Belo Horizonte. E a cidade expandiu. Você não consegue um terreno tão grande dentro da cidade, e a lógica não é igual a de todo o mundo. A gente prefere ter um terreno lindo e que possa construir a infra-estrutura com o poder público. O que acontece muito é que a gente muda o vetor de crescimento do município. Já em Campo Grande, por exemplo, a gente foi para o norte. A região começou a se desenvolver e agora vai ser inaugurado o shopping Iguatemi. A cidade estava crescendo para o sul e nós mudamos a rota de crescimento. E Cuiabá e Campo Grande têm muita erosão. Tinha um parque ao lado do empreendimento que estava abandonado. A gente plantou 55 mil mudas de árvore.

Gazeta Mercantil - Em quais cidades vocês atuam?

A diversificação geográfica é importante para a gente. E quando vamos para um lugar e vende tudo, lançamos o segundo empreendimento. Cuiabá, por exemplo, tem o AlphaVille 1 e 2, em Campo Grande, o 2 já está maduro, Manaus tem dois, assim como Salvador e Camaçari (BA). No sul, a gente está trabalhando em Gramado, Gravataí, Porto Alegre, Caxias do Sul. No Paraná, estamos em Curitiba, Maringá e Londrina. E no interior de São Paulo. Ficamos muito tempo longe do Estado e agora estamos voltando para Sorocaba, São José dos Campos.

Gazeta Mercantil - Como será o empreendimento no Rio de

Janeiro?

Lançamos no último dia 6 o AlphaVille Barra da Tijuca. É o primeiro empreendimento na cidade do Rio de Janeiro, já tínhamos um em Rio das Ostras, município fluminense. Quando eu entrei na empresa, era uma frustração porque não tinha na minha cidade. E não dá para entrar no Rio sem ser pela Barra. Não tinha muita opção de terreno no bairro, só esse. É verdade que todo mundo que constrói nessa região diz que comprou o último grande terreno, mas desta vez é verdade, fomos os últimos. Este tem 700 mil metros quadrados. Tinha o Península [Carmo e Calçada], mas eles optaram por construir um prédio e agora tem o nosso. Mas nenhum outro empreendimento tem este tamanho. Era uma chance única, e o terreno era da Gafisa. São poucos lotes, 388, e quase todos têm vista para uma praça ou para a lagoa ou para a mata. O urbanismo dele é bem bolado mesmo. São 16 praças distribuídas em todo o terreno.

Gazeta Mercantil - O senhor disse que 388 lotes é pouco. Por quê?

Em João Pessoa, por exemplo, que é bem menor do que o Rio, a gente vendeu 298 lotes em três horas, em Natal, foram quase mil lotes em oito horas. No Brasil, temos lotes que vão de R$ 290 a mais de R$ 500 o metro quadrado. Em cada lugar, a gente faz avaliação e tenda customizar o clube, a arquitetura da portaria. Se você tem uma paisagem muito bonita, pode colocar um gradil em vez de muro. É uma forma de garantir que o morador tenha uma vista bonita, mas com segurança. Cada projeto é um projeto. Um tem lago, outro, campo de golfe... O importante é ter o conceito de morar bem, que significa seguir as regras de ocupação, que são o coração da empresa. Você não tem, por exemplo, muro na frente da casa, e por isso, não tem a impressão de viver num bunker. As pessoas não ficam enclausuradas.

Gazeta Mercantil - Há detalhes do projeto que são semelhantes?

A gente constrói o clube perto da portaria, porque se algum morador dá uma festa, o convidado não precisa circular pelo condomínio inteiro. São detalhes que a gente aprende ao longo do tempo e que fazem a diferença. Eu gosto muito de contar o caso do AlphaVille 1, que tem 30 anos. O asfalto está lá até hoje. O cuidado com infra-estrutura é enorme. A nossa área verde, em média, é de 47% do terreno. Poderia ser 33%, pela lei. Mas a gente está aqui para oferecer um lugar bacana de se viver.

Gazeta Mercantil - São quantos funcionários?

Hoje, a empresa tem cerca de 200 funcionários. Mas durante o boom do mercado tivemos problemas para encontrar engenheiros civis. A gente fez, então, um núcleo de controle e treinamos mais profissionais. Tanto que hoje há uma equipe completa e boa. Não tivemos falta de insumos, mas os preços subiram, é claro. Apesar disso, os custos não foram repassados para o consumidor final, até porque a gente leva todos os preços em conta. E a gente vende tudo quando lança.

Gazeta Mercantil - Qual é o processo de compra e venda de terreno?

Primeiro, a gente faz a prospeção do terreno, negocia com os proprietários uma permuta ou uma sociedade, e a partir daí começa o processo de aprovação, que leva por volta de três anos. Temos que ter paciência. Depois de aprovado, abrimos para a venda, a gente financia direto. Todas as vendas são concentradas no dia da abertura do estande, então, não tem pré-venda ou pré-reserva. Geralmente, faz uma fila na porta do estande. Tem gente que dorme na fila. Um lote, ao contrário de um prédio, está no zero. Dois anos depois, valorizou, e a cada construção valoriza mais. Um prédio novo, às vezes, custa mais do que um usado. A lógica é diferente.

Gazeta Mercantil - Qual é o papel da Fundação?

Numa obra, a gente tem de 200 a 250 funcionários. Parte deles é mão-de-obra local. A Fundação AlphaVille, que é responsável pelo terceiro setor, faz um trabalho com as comunidades do entorno. Então, a gente treina as pessoas para trabalhar nas obras, vê o que tem de valor no local que pode ser estimulado. E essas atividades continuam até depois da casa pronta, porque os moradores têm empregada, motorista, jardineiro... Além disso, o mercado imobiliário tem essa característica muito interessante. É como um ciclo, alguém que se muda para um apartamento, deixa vago outro e assim vai. No fim das contas, ajudamos a acabar com o défict habitacional.

Gazeta Mercantil - E as obras são sustentáveis?

Não adianta você querer trans-formar uma cidade em sustentável de dia para noite. É preciso ir caminhando nessa direção. E uma das características é fazer construções perto do trabalho. Já estamos neste caminho. (Natália Flach - Gazeta Mercantil)