Turbulência pode desaquecer as vendas

 

RIO DE JANEIRO, 6 de novembro de 2008 - Rogério Chor não apenas preside a CHL, uma construtora que deverá vender imóveis no valor de R$ 500 milhões este ano no Rio de Janeiro, como está à frente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) no estado fluminense, uma das principais entidades do setor, com atuação desde 1971.

 

Para ele, a crise não deve tirar o fôlego do setor, mas será fonte de um desaquecimento das vendas, que vinham fortes nos últimos dois anos e meio. "Crescemos mais de 60% no período, um espetáculo", admite. Em 2009, garante, acabou a euforia. Para o empresário, pode-se esperar apenas uma modesta expansão nas vendas. De olho no governo, Chor aprova quando as autoridades falam em ampliar o sistema de desconto de recebíveis do setor imobiliário com a ajuda da Caixa Econômica Federal e do Banco do Brasil. Contudo, condena a MP 443, que prevê a compra de participação acionária por parte do Estado nas empresas em dificuldades. "As empresas que estão mal, o estão por outros motivos, que não têm nada a ver com a crise", dispara. Para o executivo, nesse momento, colocar dinheiro público nessas organizações é um mau negócio para o governo e para o contribuinte.

 

Entusiasta de novas fronteiras, o dirigente carioca vê os novos empreendimentos da construção civil para a classe média com bons olhos. E confirma a trilha dos empreendimentos que marcaram a expansão do mercado nos dois últimos anos: ela começa na zona sul carioca e se volta para os subúrbios. No seu mapa de projetos estão Caxias, Nova Iguaçu, Campo Grande e Barra de Tijuca. Para o dirigente, o ímpeto do setor poderia ser maior com a ajuda do governo. Entre as sugestões que faz, pede a desburocratização, principalmente na concessão de licenças. "Se tivéssemos burocracia zero, o custo do imóvel poderia cair até 8%", garante.

 

Gazeta Mercantil - Desde setembro, com a crise financeira internacional, o mundo deixou de ser o mesmo. Enquanto presidente da Ademi do Rio de Janeiro, como o senhor vê o esforço do governo ao tentar garantir a liquidez do setor? Na prática, uma série de outros setores - até mais importantes em termos de participação no PIB - não tiveram esse tratamento. Em que medida essas ações foram ágeis, acertadas ou erradas?

 

Vamos lembrar um dado importante. Nós, do setor da construção civil, viemos de dois anos e meio de euforia. As empresas que estão mal, o estão por outros motivos, que não têm a ver com a crise. Não há como - por causa de um ou dois meses desde a crise financeira internacional -- uma empresa chegar a uma situação tão grave ao ponto de precisar de ajuda do governo. O governo passou uma imagem errada do setor com a medida provisória 443. Qual era a idéia inicial do governo com essa medida? Comprar ações das construtoras que estivessem com dificuldades. O governo, portanto, passaria a ser sócio dessa construtora. Somos absolutamente contra essa propos-ta. Em primeiro lugar, porque as construtoras estão hoje cotadas em um valor muito baixo na Bolsa. Em segundo, a medida pressupõe operações grandes, de R$ 60 milhões, R$ 80 milhões. As empresas que se submeterem a essas transações, na prática, estarão passando um mau sinal para o mercado. Isto porque uma medida dessa natureza não só resultará numa diluição muito grande do capital dos sócios originais da empresa, mas também será feita em um momento em que ações que valem R$ 15 ou R$ 20 - por causa do pânico no setor financeiro - passam a valer R$ 4 na Bolsa. Submeter-se a isso significa o mesmo que dizer que a empresa não está nada bem. Significa dizer, também, que o governo estará colocando dinheiro público, do contribuinte, num negócio ruim, que já se sabe de antemão que não está em boas condições.

 

Gazeta Mercantil - O governo, portanto, errou o foco?

 

Na MP 443, sim, mas pode acertar em outro ponto. Ainda não tenho os detalhes, mas se o governo adotar medidas na linha do que tem sido divulgado pelos jornais, que é descontar os recebíveis da construção por meio da Caixa Econômica ou do Banco do Brasil, isso será muito bem-vindo. Essa operação não traria risco algum para o governo. O banco assume a dívida do comprador do imóvel e adianta para a construtora o total do valor do imóvel à vista, com algum deságio. E o comprador passa a pagar para o banco. Nesse caso, ao contrário da MP 443, o governo não se coloca em risco porque o mutuário tem tradicionalmente uma inadimplência muito baixa, entre 2% a 3%. E, na pior hipótese, o banco pode retomar o imóvel. Ou seja, com o desconto de recebíveis é possível irrigar o mercado, sem colocar o dinheiro público em risco. É uma forma inteligente de ajudar o setor.

 

Gazeta Mercantil - Nesse caso, se essas operações se concretizarem, deverão ocorrer em grande escala. O senhor acha que a Caixa Econômica e o Banco do Brasil estão bem estruturados para dar conta do desafio?

 

A Caixa é muito competente nessa parte de análise de risco e de empresas. É um banco eficiente neste aspecto.

 

Gazeta Mercantil - Olhando 2009, qual será o perfil de lançamentos do próximo ano e em que medida o setor tenderá a colocar o pé no freio?

 

Com certeza 2009 não terá o crescimento que se esperava há alguns meses. Antes da crise estimávamos um crescimento de 25% a 30% no ano. Agora, com essa nova perspectiva, no máximo entre 5% a 10%.

 

Gazeta Mercantil - Quais impactos essa desaceleração poderá trazer para o negócio?

 

Cada empresa terá a sua estratégia. Algumas devem demitir um pouco. Já, em outras, será mais interessante manter o quadro de funcionários. Há, ainda, aquelas que aguardarão um pouco para ver qual é o tamanho da crise. Não querem tomar uma decisão agora.

 

Gazeta Mercantil - Haveria outras medidas que o governo poderia tomar para melhorar as condições do setor?

 

É importante lembrar que o mercado depende do comprador. Portanto, cabe um plano para incentivar o comprador. Por exemplo, o governo poderia incentivar a compra de imóveis para a locação. Esse mercado no Brasil é muito tímido. É possível melhorar a legislação no sentido de retomar o imóvel mais rapidamente no caso de não pagamento, sem tantas burocracias na justiça.

 

Gazeta Mercantil - Em relação ao passado, muito já se avançou nesse sentido. Já é possível ao proprietário retomar o imóvel em seis meses no caso de inadimplência do inquilino.

 

O certo é retomar o imóvel na hora. Por que é que a lei permite que a pessoa fique sem pagar por seis meses? O fato concreto é que essas salvaguardas sociais inibem o investidor. Então, o resultado é que não tem apartamento para alugar, apesar da demanda nesse sentido. O investidor quer receber a remuneração pelo seu investimento. Deixar alguém morar de graça por seis meses, arcar com as despesas de condomínio, IPTU e ainda receber um apartamento quebrado, sem poder cobrar do inquilino todo esse prejuízo de forma imediata é desestimulante. Outro ponto possível é a criação de incentivos para a locação. Algo como: quem comprar um imóvel e o colocar para locação deixar de pagar impostos por dois anos. Ou fazer como se faz no mercado financeiro: o imposto cairia para as operações em que o dinheiro fosse investido por mais tempo. Ou, comparado, quanto mais tempo um imóvel estivesse sendo usado para a locação.

 

Gazeta Mercantil - Essas sugestões seriam de médio prazo, já que são da alçada do Congresso Nacional. Há outras medidas plausíveis de serem tomadas no curto prazo?

 

O governo tem que atuar também no mercado de compra. Tem de estimular os bancos para dar mais prazo para o mutuário pagar. Nos mercados mais avançados as pessoas têm 30, 35 anos para pagar. Por outro lado, o governo certamente tem condições de desburocratizar o processo. Isso leva a reduzir o custo e o preço. Poderia adotar uma medida simples, como acabar com certas certidões negativas. O Brasil é o único local do mundo com essa festa de certidões. Cada transação para liberar um financiamento para a construção equivale a umas vinte certidões. Pior: elas devem ser renovadas a cada a trinta dias.

 

Gazeta Mercantil - Quantos por cento da sua estrutura é voltada apenas para a sua burocracia?

 

Eu diria que uns 60%. Tem gente que cuida das questões de urbanismo, meio ambiente, cartórios, certidões, gás, água, esgoto, luz, corpo de bombeiros... Os meus prédios em Niterói estão prontos há mais de 90 dias. A construtora tem que entregar a certidão negativa de débito comprovando a quitação das obrigações junto ao INSS. O teto está pronto, o financiamento está dado, o juros estão correndo, mas 60 famílias estão esperando e aguardamos uma CND. Temos que entrar na Justiça com mandado de segurança para obrigar o INSS a nos concedê-la. Enfim. Devo ter hoje 230 a 240 pessoas no escritório. Dessas, uns cento e poucos funcionários são só para lidar com a burocracia.

 

Gazeta Mercantil - O quanto essa estrutura encarece o preço de um imóvel?

 

Se houvesse burocracia zero, poderíamos tirar de 8% a 9% do preço de um apartamento.

 

Gazeta Mercantil - Qual será a estratégia da CHL, empresa que o senhor preside, para 2009?

 

No ano passado, vendemos R$ 360 milhões e em 2008 venderemos R$ 500 milhões. Este ano tivemos muitos lançamentos. Estamos, portanto, bem posicionados para enfrentar o ano que vem. Já temos um estoque para colocar à venda de R$ 450 milhões a R$ 500 milhões. Tenho ainda a comprar uns R$ 200 milhões a R$ 250 milhões em terrenos para atingir a minha meta.

 

Gazeta Mercantil - Ou seja, o senhor está otimista.

 

Eu sou um otimista por natureza. Obviamente, não posso dizer que não estou preocupado. Há problemas no País. A bolsa não cairia de 70 mil pontos para 20 mil se não houvesse problemas. O dólar não foi de R$ 1,60 para R$ 2,10 - e o Banco Central agido - se não houvesse problemas. Temos problemas aqui também. Mas vai dar para crescer modestamente.

 

Gazeta Mercantil - Voltando à euforia do mercado que o senhor mencionou um pouco antes, quais foram os grandes marcos de 2008?

 

O ano de 2008 foi a consolidação da euforia de 2006 e 2007. No mercado imobiliário deu-se um grande boom. Fazendo uma comparação, foi como se os sete planetas estivessem alinhados em 2006 e 2007. Havia o dinheiro de IPO; dinheiro de banco para financiar a produção; dinheiro de banco para financiar o comprador; houve o uso de descontos de recebíveis; houve queda da taxa de juros ao longo de dois anos; houve o alongamento dos prazos de pagamentos para o comprador. Tudo isso fez parte desse grande boom do mercado imobiliário.

 

Gazeta Mercantil - E havia uma demanda reprimida também.

 

E mais: criaram-se novas condições de venda. Antigamente, como os bancos não financiavam a produção, as construtoras eram obrigadas a cobrar do comprador de 40% a 45% do valor do imóvel durante a obra. No ano passado, muitas empresas conseguiram cobrar do comprador apenas 20% a 25% durante a obra. Ou seja, possibilitaram que o comprador pagasse a metade do que tradicionalmente pagaria nesta fase. Por outro lado, quando terminava a obra, no passado, dávamos 80 meses para o comprador pagar o restante. Em 2007 e em 2006, foi possível dar até 25 anos para pagar. Isso, aliado, à queda da taxa de juros, mais a sensação de estabilidade de emprego e a inflação baixa, tudo contribuiu para a sensação de previsibilidade que resultou no boom. O setor cresceu quase 60% em dois anos. Foi um espetáculo.

 

Gazeta Mercantil - Já se falou muito que a grande novidade do setor - antes da crise -foi a descoberta da classe C emergente. Em 2008, no Rio de Janeiro, por exemplo, foi construída uma série de condomínios enxutos, sem custos altos, com apartamentos compactos, sem quarto de empregada na zona norte e em outros subúrbios. O senhor vê esse fenômeno como uma tendência que deverá se perpetuar?

 

O que ocorreu, na verdade, é que, como durante muito tempo não havia financiamento, as construtoras só conseguiam vender para a classe média alta. Cobrávamos até 50% do valor do imóvel durante a obra e tínhamos que financiar o restante em, no máximo, 100 meses. A classe média baixa ou média média não tinha condições de pagar dessa maneira. Quando o mercado criou todas novas modalidades, pode atuar junto a novas faixas de renda. De fato, muitos lançamentos migraram para a zona norte. Antes do boom, era preciso vender em bairros onde houvesse uma população que tivesse poder aquisitivo para pagar as condições sobre as quais já falei. Na CHL, só atuávamos na zona sul. Nos últimos dois anos passamos a construir em Caxias, Nova Iguaçu, Campo Grande, Barra.

 

Gazeta Mercantil - Mudou também o perfil do apartamento vendido?

 

Um novo estilo de imóvel foi criado: ele é composto por um apartamento pequeno e um condomínio que é extensão daquela casa. Esses condomínios permitem que o morador vinte pessoas em um salão gourmet. Há também um lugar para se jogar o vídeo game, para o home theater e tem uma pracinha para as criancinhas. E porque são muitos apartamentos, o rateio dos custos fixos do condomínio sai em conta. Essa é a nova realidade do mercado imobiliário.

 

Gazeta Mercantil - Qual é o perfil desse novo mutuário?

 

Muda a faixa renda, óbvio. Antes trabalhávamos com pessoas que ganhavam acima de R$ 15 mil, R$ 20 mil. Hoje trabalhamos com pessoas que ganham acima de R$ 5mil. A novidade toda é que levamos para os bairros do subúrbio esse tipo de condomínio. Quem era do subúrbio passou a poder morar num condomínio como o que sempre desejou. Isso propiciou a modernização e a revitalização de alguns bairros, como Jacarepaguá, Barra, a região do Engenho, Caxambi, Campo Grande e Nova Iguaçu. É um fenômeno que se espalhou por muitas regiões. (Ana Cecilia Americano - Gazeta Mercantil)