Venda de imóveis é saída para fazer caixa

Daniela D3Ambrosio, de São Paulo
04/11/2008 
 
Não faltam preocupações para as empresas no momento atual. Crédito curto, desaquecimento das vendas, ações em queda livre - para quem está na Bolsa. Uma nova discussão, porém, entra na pauta das companhias dos mais variados setores durante a crise: vender parte dos imóveis para fazer caixa e aumentar a liquidez.

"Não faz sentido, com o cenário de falta de crédito, ficar sentado em tijolo", diz Carlos Betancourt, da Bracor, que atua na compra de imóveis corporativos. "Já era uma tendência e agora passa a fazer muito mais sentido", reforça Alexandre Borensztein, sócio da área imobiliária do Patria Investimentos, que tinha um primeiro fundo, que captou US$ 120 milhões.

O Patria abriu captação para um novo fundo que, segundo Borensztein, não deve ter problemas para levantar recursos, já que os investidores capitalizados estão interessados em aproveitar a crise para garimpar boas oportunidades.

Uma das apostas do Patria é justamente a compra de imóveis corporativos, como unidades industriais e centros de distribuição, e o posterior aluguel. "Para as empresas é uma estratégia que precisa fazer sentido no longo prazo", diz o executivo, que está fechando duas transações, uma no interior de São Paulo, outra no Rio de Janeiro.

Para as empresas que vendem o imóvel, o momento já não é tão oportuno, quanto foi há seis meses - lógica inversa a do investidor, que agora consegue bons preços. "O mercado de capitais está fechado e o mercado de dívida, muito caro. Entre as opções é a melhor", afirma. "Vários processos de porte vão começar a ser feitos nos próximos trinta dias", reforça Marcos Montandon, da CB Richard Ellis.

Um dos modelos mais usados para as empresas interessadas em diminuir sua participação em imóveis é o chamado "sale-lease-back", no qual a companhia vende a propriedade, mas continua como inquilina do próprio imóvel. Para os investidores, é a melhor opção, já que garante não só o retorno imediato, como também por um prazo longo. Os contratos normalmente variam entre dez e quinze anos.

Segundo Borensztein, uma das vantagens desse tipo de negócio é que há imóveis contabilizados no balanço das empresas com valores antigos e, no momento da venda, há uma geração de lucro.

Ainda há, no entanto, uma barreira cultura muito grande para ser transposta. O Brasil herdou uma forte cultura patrimonialista e, muitas empresas, há até pouco tempo, tinham orgulho da "sede própria". Muitas empresas não estão acostumadas a pagar aluguel e demoram a aceitar a nova realidade. São negociações longas e difíceis, que exigem contratos extremamente bem amarrados.

Rafael Camargo, da consultoria Binswanger, não acredita que este seja o melhor momento para fechar esse tipo de operação. "A saúde financeira da empresa é muito importante e as que se interessam por isso podem não estar bem." Além disso, diz o executivo, com o custo do dinheiro mais alto, os aluguéis cobrados acabam subindo.