CTE gerencia obras de retrofit e expansão do Shopping Pátio Paulista

As mudanças ocorridas no mercado imobiliário e no setor da construção nos últimos anos, devido principalmente ao aumento no volume de negócios e novas parcerias na execução de obras, impuseram a necessidade de maior controle sobre a produtividade e a qualidade dos empreendimentos. O gerenciamento de projetos e obras alcançou função estratégica para o sucesso dos negócios, já que uma ação gerencial integradora propicia os controles de escopo, custos, prazos e qualidade de obras, minimizando os riscos dos projetos e preservando o alcance de metas.

Há oito anos o CTE atua na área de Gerenciamento de Projetos e Obras, obtendo significativos resultados: com mais de 40 contratos firmados desde o início de nossas atividades, a Unidade de Gerenciamento implantou mais de 1.800.000 m2 em empreendimentos, trabalhando diretamente com empresas como Novomarco, Takaoka, Construtora São José, Trisul, Tecnum, FUNCEF, Shopping Pátio Paulista, Shopping West Plaza, PlayArte Cinemas, entre outras.

Nossas equipes gerenciais – hoje com 18 profissionais entre gerentes de contrato, engenheiros civis, arquitetos, engenheiros de instalações e técnicos – são qualificadas nos conceitos do PMI – Project Management Institute e experientes nas atividades de gerenciamento de projetos e obras, com destaque para obras de retrofits (reformas), atuando no segmento industrial, residencial, comercial e de varejo, incluindo shoppings.


Retrofit: um conceito que veio para ficar

A palavra retrofit, de origem inglesa, significa reconversão (retro = para trás + fit = adaptação). O conceito surgiu na Europa e nos EUA para revitalizar antigos edifícios e aumentar sua vida útil através da incorporação de modernas tecnologias e utilização dos mais avançados materiais.

O conceito de retrofit difere substancialmente da ideia de restauração (que consiste na restituição do imóvel à sua condição original), ou da reforma (que visa à introdução de melhorias na edificação, sem compromisso com suas características anteriores

No Brasil, a preocupação crescente com a defesa de áreas tombadas, aliada ao desenvolvimento das cidades, possibilitou uma demanda para este tipo de solução. O retrofit é, então, considerado em duas situações: quando os custos de recuperação de um edifício são reduzidos em comparação aos de uma construção nova, ou, no caso de uma edificação histórica, cria condições para novas funções e facilita seu uso

Em qualquer das situações, o retrofit tem o sentido de renovação: pressupõe uma intervenção integral na edificação e o encontro de soluções nas fachadas, instalações, elevadores, proteção contra incêndio e demais itens. Por um lado, trabalhar com retrofit é mais difícil do que iniciar uma nova obra, em função das limitações físicas da antiga estrutura; no entanto, a redução de custos e prazos e a adequação geográfica do imóvel estimulam cada vez mais a adoção desta prática. Em todos os aspectos, portanto, o retrofit busca a eficiência.


CTE e Shopping Pátio Paulista: um exemplo de retrofit que deu certo

Um exemplo deste trabalho com retrofit é o contrato firmado entre o CTE e o Shopping Pátio Paulista, na cidade de São Paulo, para o gerenciamento de projetos e obras de revitalização e expansão em 78.000 m2 de área construída. A parceria entre o CTE e o Shopping Pátio Paulista foi iniciada em janeiro de 2007, com a previsão de 25 meses de trabalho, que será concluído em fevereiro de 2009.

Uma edificação comercial, com enorme potencial de vendas e incrustada em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo, merecia uma revitalização de suas instalações (pisos, guarda-corpos, forros, fachada, sanitários, cúpula e adequação a novas exigências de acessibilidade) e, ao mesmo tempo, não podia parar suas atividades. Todas as obras foram realizadas, então, com o shopping em funcionamento, sem alterar sua rotina diária, em meio à remoção de materiais de demolição que acumularam cerca de 2.500m³.

Quatro novas lajes foram construídas em área onde anteriormente encontrava-se um estacionamento, que abrigaram lojas âncoras fundamentais para melhorar ainda mais o mix de lojas do shopping, e exigiram uma série de cuidados.

Do ponto de vista estrutural, foram necessários reforços de fundação com estacas mega sob a caixa d’água enterrada; novas fundações na área de docas em função do aumento de cargas; reforços de pilares, vigas e lajes; execução de vigas de transição sobre a área de docas; reforços de berços para acomodação de novas escadas rolantes em áreas desprovidas de tal equipamento; fechamento de vãos para criação de novas áreas de mall e lojas, por meio de estruturas metálicas e estruturas mistas.

A fachada do edifício também foi totalmente alterada, com a retirada do acabamento em granito e a instalação de cornijas e cúpulas metálicas verticais, além da criação de um hall de entrada no shopping e instalação de marcenaria com apliques em latão, lustre em serralheria artística e tapete de mármore. A reforma da fachada foi executada em apenas três meses, sem a interdição do principal acesso ao shopping, pela Rua Treze de Maio, e com o desafio da entrega da obra antes do Natal.

Em termos de instalações, a intervenção mais importante foi o retrofit do sistema de ar condicionado, que alcançava cerca de 20 anos de idade e funcionava em condições precárias face ao desgaste natural dos equipamentos. O sistema antigo de água gelada com condensação foi substituído por moderno sistema de água gelada com chillers a ar, trazendo as seguintes vantagens:







Maior vida útil do sistema
Update da tecnologia aplicada
Maior confiabilidade de operação
Maior eficiência
Respeito ao meio ambiente, com a exclusão do tratamento químico da água das
  torres de resfriamento, devido ao uso de gás ecológico no novo sistema
Menor nível de ruído
Redução do consumo de energia e de água


Este sistema foi premiado pela SMacna-Brasil como o melhor retrofit de ar condicionado, no Prêmio Destaques do Ano de 2008.

Finalmente, os sanitários passaram por readequações arquitetônicas, atendendo plenamente as normas mais atualizadas de acessibilidade. Pisos foram substituídos, guarda-corpos e acabamentos de pilares também sofreram intervenção, e os forros foram substituídos por gesso, resultando na melhoria do nível de iluminação do mall. As obras de reforma da cúpula do vão central estão em andamento, sendo executadas com o shopping em operação: a cúpula existente será substituída por uma metálica, em forma de diamante.

As obras da primeira fase de expansão e revitalização do Shopping Pátio Paulista foram entregues em 28 de novembro de 2007. As obras da segunda fase, com a construção de lojas e cinemas no terceiro pavimento, estão em execução e serão entregues em fevereiro de 2009.

Para as obras realizadas pelo Grupo Plaza, o CTE disponibilizou uma equipe de gerenciamento formada por dois arquitetos, quatro engenheiros e três técnicos de campo, com trabalhos diurnos e noturnos, que concentrou os controles técnicos, administrativos e de campo das diversas atividades, com seus respectivos fornecedores e contratos.

O resultado deste trabalho foi o aumento da ABL (Área Bruta Locável) do shopping, agora com quatro novas lojas âncora e mais de 30 novas lojas nas áreas revitalizadas, além de cinco restaurantes, sete salas de cinema e um teatro.

A necessidade de retrofit de edificações em áreas nobres e valorizadas de São Paulo, e em outras grandes cidades, é uma realidade e uma solução, não só por questões socioambientais como também por razões técnicas e comerciais. Eixos que abrangem a Avenida Paulista, a região dos Jardins e Faria Lima, Centro de São Paulo, e tantos outros, merecem atenção especial. Não é por acaso que outras edificações passam por obras semelhantes, como o Shopping West Plaza, na região da Pompéia e da Barra Funda, e o Cine Marabá, na Avenida Ipiranga, ambas com gerenciamento do CTE, que tem equipe especializada e experiência para agregar valor a projetos dessa natureza.

*Geraldo Mekbekian é Diretor Técnico da Unidade de Gerenciamento de Projetos e Obras do CTE. Engenheiro Civil (1987) e Mestre em Engenharia (1997) pela Escola Politécnica da USP. Auditor Líder pelo QMI/Inglaterra e pela Fundação Carlos Alberto Vanzolini da USP. MBA em Gerenciamento de Projetos pela FGV – Fundação Getúlio Vargas. Autor do livro “Qualidade na aquisição de materiais e execução de obras” (Pini, 1996).


Fachada principal do Shopping Pátio Paulista - Rua 13 de Maio


Tapete de mármore no piso da entrada principal do shopping, pela Rua 13 de Maio


Guarda-corpo, corrimão e novo piso da área de mall do shopping


Viga de transição, entre pilares a serem reforçados, e novos tubulões


Pilar em preparação para reforço estrutural, executado com o Shopping em funcionamento


Forro, molduras de gesso, luminárias e acabamento de pilares